Projets C&I et Off-Grid désormais opérationnels au Maroc: de nouvelles perspectives en matière de transition énergétique
Ce que vous devez savoir
- Le Maroc a consolidé le cadre réglementaire de l'autoproduction d'énergie électrique par l'adoption de la Loi n° 82-21, promulguée par le Dahir n° 1.23.21 du 10 février 2023, et de son décret d'application n° 2-25-100 du 5 mars 2026, instaurant pour la première fois un régime juridique spécifique à l'autoproduction.
- Ce cadre établit trois régimes principaux — déclaration, accord de raccordement et autorisation — en fonction de la capacité de l'installation et de son raccordement au réseau électrique national.
- Une condition clé d'éligibilité exige que l'autoproducteur soit propriétaire de l'installation ou jouisse du droit d'en disposer, ce qui conditionne directement la structuration contractuelle des projets C&I.
- Parmi les trois mécanismes contractuels examinés — vente avec réserve de propriété, location avec option d'achat et location-vente — seule la vente avec clause de réserve de propriété satisfait à cette condition d'éligibilité au regard du droit marocain en vigueur.
Le nouveau cadre légal et réglementaire de l'autoproduction
Le Maroc franchit une étape décisive en matière de transition énergétique avec la consolidation du cadre réglementaire de l'autoproduction. Depuis le lancement, en 2009, de la Stratégie Énergétique Nationale, le Maroc a entrepris une série de réformes visant à moderniser le cadre juridique applicable à la production d'électricité à partir de sources d'énergies renouvelables avec pour ambition de devenir un pays de référence pour le déploiement de projets structurants en matière de transition énergétique.
C'est dans cette dynamique que s'inscrit la loi n° 82-21 relative à l'autoproduction de l'énergie électrique promulguée par le Dahir n° 1.23.21 du 19 rejeb 1444 (10 février 2023) (la "Loi 82-21")1 . La Loi 82-21 instaure, pour la première fois, un cadre juridique spécifique à l'autoproduction de l'énergie électrique. En effet, avant la Loi 82-21, le Dahir n° 1-63-226 du 14 rebia I 1383 (5 août 1963) portant création de l'Office National de l'Electricité avait introduit la possibilité, sous réserve de l'autorisation de l'administration, pour des personnes physiques ou morales de droit public ou privé de produire par leurs propres moyens de l'énergie électrique, sans spécifier les modalités d'octroi d'une telle autorisation.
La Loi 82-21 a instauré un régime adéquat, dont la mise en œuvre a été renforcée l'adoption du décret n° 2-25-100 du 15 ramadan 1447 (5 mars 2026) (le "Décret 2-25-100"), fixant les conditions et les modalités de réalisation et d'exploitation des installations de production d'électricité pour usage propre. La Loi 82-21 ainsi que le Décret 2-25-100 établissent trois régimes principaux, en fonction de la capacité du projet d'autoproduction et selon que les sites de productions et de consommation sont ou pas raccordés au réseau :
- le régime de déclaration : sont soumises au régime de déclaration la réalisation ou l'exploitation :
(i) les installations d'autoproduction rattachées aux installations d'autoconsommation, non raccordées au réseau électrique national ; et
(ii) les installations d'autoproduction rattachées aux installations d'autoconsommation quand ces installations d'autoconsommations sont raccordées ou destinées à être raccordées au réseau électrique de basse tension ; - le régime d'accord de raccordement : sont soumises au régime d'accord de raccordement la réalisation ou l'exploitation des installations d'autoproduction d'une puissance égale à ou supérieure à 11 KW, sans que cette puissance n'excède 5 MW, rattachées aux installations d'autoconsommation quand ces installations d'autoconsommation sont raccordées ou destinées à être raccordées au réseau électrique de basse tension ou de moyenne tension ; et
- le régime d'autorisation : sont soumises au régime d'autorisation la réalisation ou l'exploitation des installations d'autoproduction d'une puissance égale à ou supérieure à 5 MW, rattachées aux installations d'autoconsommation quand ces installations d'autoconsommation sont raccordées ou destinées à être raccordées au réseau électrique de moyenne tension, de haute tension ou de très haute tension.
Ainsi et quel que soit le régime applicable, la Loi 82-21 autorise toute personne physique ou morale de droit public ou privé de produire de l'énergie électrique exclusivement pour sa propre consommation, à condition d'être propriétaire de l'installation d'autoproduction ou de jouir du droit d'en disposer. Cette exigence constitue un élément clé du régime instauré par la Loi 82-21, dans la mesure où elle conditionne l'éligibilité même de l'autoproducteur et surtout, la structuration contractuelle des projets C&I destinés à alimenter les entreprises industrielles et commerciales y inclus les projets qui ne sont pas raccordement raccordés au réseau électrique national de transport (dits également projets "off grid").
Être propriétaire d'une installation ou jouir du droit d'en disposer
Si la condition d'être propriétaire ne soulève pas de difficulté, dans la mesure où cela repose sur une structuration assez simple dans laquelle le consommateur est tout simplement le propriétaire de l'installation d'autoproduction, cette modalité ne pourra être utilisée que dans un cas très limité de sociétés qui souhaitent engager le capex nécessaire pour être propriétaire desdites installations. Une telle modalité ne permet pas le déploiement des projets C&I qui pourraient être déployés par des développeurs en vue d'alimenter les entreprises industrielles et commerciales, ce qui suppose que le client ne soit pas propriétaire de l'installation. Le déploiement des projets C&I ne peut donc être possible que si le client, sans être propriétaire de l'installation, a le droit d'en disposer. La Loi 82-21 ne définit pas spécifiquement ce que recouvre la notion de "droit de disposer". Il convient donc de revenir au droit commun.
Ce terme est utilisé dans le Dahir n° 1-11-178 du 25 hija 1432 (22 novembre 2011) portant promulgation de la loi n° 39-08 relative au Code des droits réels qui définit dans son article 14 le droit de propriété, à savoir le droit qui confère au propriétaire d'un immeuble le pouvoir d'en user, de l'exploiter et d'en disposer. Être propriétaire, c'est donc réunir ensemble ces trois prérogatives sur un même bien.
Le droit de disposer est quant à lui considéré comme l'attribut le plus caractéristique de la propriété, car il permet d'aliéner le bien, ou de le grever de sûretés. Dans le cas de l'usufruit, l'usufruitier dispose du droit réel de jouissance et l'exploitation (article 79 du Code des droits réels), mais c'est le nu-propriétaire qui conserve le droit de disposer du bien. Dès lors, un usufruitier ne saurait, en principe, être considéré comme remplissant la condition posée par l'article 2 de la Loi 82-21 relative au droit de disposer.
Le droit marocain connait quelques rares hypothèses dans lesquelles une personne peut disposer d'un bien sans être propriétaire. C'est le cas de tout créancier bénéficiant d'une sûreté réelle sur un bien, lui permettant de procéder à sa vente dans le cadre de la réalisation de ladite sûreté. La vente sous clause de réserve de propriété en est une autre depuis la réforme introduite par la loi n° 21-18 relative aux sûretés mobilières promulguée par le Dahir n° 1-19-76 du 11 chaabane 1440 (17 avril 2019). Cette loi a considérablement renforcé le régime de la clause de réserve de propriété, permettant au vendeur de conserver la propriété d'un bien meuble jusqu'au paiement intégral du prix. Qualifiée d'opération assimilée aux sûretés mobilières, la clause de réserve de propriété doit être écrite, précise et inscrite au Registre National Électronique des Sûretés Mobilières (RNESM) pour être opposable aux tiers et en cas de procédure collective.
Structuration d'un projet C&I
À la lumière de ce qui précède, il convient d'examiner les différents schémas contractuels susceptibles de permettre à un opérateur de satisfaire à la condition posée par l'article 2 de la Loi 82-21. Trois structures méritent une attention particulière, car pratiqués dans d'autres juridictions (mais sous un cadre légal différent) : la vente avec clause de réserve de propriété, la location avec option d'achat et la location-vente.
Vente avec clause de réserve de propriété
Une vente avec clause de réserve de propriété est une vente dans laquelle le transfert de la propriété du bien est différé jusqu'au paiement intégral du prix par l'acquéreur. Contrairement à une vente à terme ou sous condition suspensive, la vente est immédiatement parfaite dès l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; seul le transfert de propriété est suspendu. Le vendeur se réserve ainsi la propriété du bien à titre de garantie, celle-ci n'étant transférée à l'acquéreur qu'au moment du paiement complet du prix convenu conformément à l'article 618-21 du Dahir des obligations et des contrats.
Toutefois, alors que l'acquéreur n'est juridiquement pas propriétaire de l'installation, l'article 618-25 du Dahir des obligations et des contrats (tel qu'issu de la réforme de la loi sur les sûretés mobilières de 2019) dispose que dans le cas où celui-ci procède à la vente du bien meuble, est préservé le droit du premier vendeur à recouvrer le montant restant de sa créance sur le prix de vente ou, le cas échéant, sur l'indemnité à verser par la compagnie d'assurance à l'acheteur.
L'article 618-25 du Dahir des obligations et des contrats prévoit donc expressément le droit pour l'acquéreur de revendre le bien avant d'avoir payé l'intégralité du prix au vendeur initial. Dans ce cas, le vendeur conserve uniquement un droit préférentiel sur le produit de cette revente. Par conséquent, il ressort clairement que l'acquéreur dans une vente avec réserve de propriété bénéficie du "droit de disposer" de l'installation comme requis aux termes de l'article 2 de la Loi 82-21, le rendant ainsi éligible au régime de l'autoproduction. Dans un projet C&I, le vendeur sous réserve de propriété serait le développeur et l'acquéreur serait le client.
Location avec option d'achat
L'opération de location avec option d'achat est une opération qui permet au preneur de disposer de biens moyennant le versement de loyers réguliers pendant une période déterminée. Elle lui offre en outre la possibilité, s'il le souhaite, d'acquérir lesdits biens au terme ou au cours de la période de location, à un prix tenant compte, au moins pour partie, des loyers déjà versés. Pendant toute la durée du contrat, le bailleur demeure propriétaire du bien, le preneur n'en étant que le locataire.
Tant qu'il n'a pas exercé son option d'achat, le locataire bénéficie uniquement d'un droit d'usage et de jouissance du bien. Il ne détient ni la propriété, ni un autre droit lui conférant le droit d'aliéner la chose.
Par conséquent, le recours à un schéma de location avec option d'achat pour développer un projet d'autoproduction nous paraît contestable au regard des conditions d'éligibilité posées par la Loi 82-21.
Location-vente
La location-vente est un contrat par lequel le locataire loue un bien pendant une période déterminée, à l'issue de laquelle il a l'obligation d'en acquérir la propriété. La location-vente tend alors "à une finalité essentielle : la réalisation d'une vente assortie d'un échelonnement du paiement du prix, échelonnement constitutif d'une opération de crédit"2 .
A la différence de la location avec option d'achat, la location-vente implique un engagement ferme d'acquisition de la part du locataire. Le transfert de propriété n'est pas facultatif mais constitue l'aboutissement naturel et obligatoire du contrat et peut même être déclenché avant le terme en cas de résiliation anticipée.
Toutefois, le locataire ne devient propriétaire du bien qu'au terme de la période locative et après paiement intégral du prix ou, de manière anticipée en cas de résiliation. Pendant la phase de location, le locataire ne dispose que d'un droit de jouissance sur le bien. Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-dessus concernant la location avec option d'achat s'applique, le locataire ne dispose pas du droit de disposer du bien.
Dès lors, le recours à un schéma de location-vente pour structurer un projet d'autoproduction au sens de la Loi 82-21 présente à notre avis une incertitude juridique similaire à celle d'une location avec option d'achat. Même en présence d'un engagement ferme d'acquisition, le droit à disposer reste un droit futur, dont le fait générateur ne survient qu'au terme de l'opération.
Conclusion
Au regard de la condition posée par l'article 2 de la Loi 82-21, la vente avec clause de réserve de propriété apparaît comme le mécanisme contractuel le plus adapté pour structurer un projet C&I au Maroc.
Il convient par ailleurs de noter que la Loi 82-21 prévoit dans son article 33, un régime transitoire applicable aux personnes physiques et morales exploitant des installations d'autoproduction avant la date d'entrée en vigueur de ladite loi, lesquelles doivent présenter au Ministère de la Transition Energétique et du Développement Durable dans un délai de dix-huit (18) mois à compter de cette date une demande de régularisation de leur situation. Ce délai expirera le 5 septembre 20273 . La position du Ministère de la Transition Energétique et du Développement Durable dans le cadre des discussions sur la régularisation des projets en cours pourrait donner une indication sur la question de savoir si d'éventuelles structures de location pourraient être maintenues. Il nous semble primordial de sécuriser la structuration juridique des projets C&I et d'offrir aux acteurs du marché la visibilité requise pour le déploiement de ces projets.
En l'absence d'autres textes ou d'une position claire des autorités, la vente avec réserve de propriété nous semble être aujourd'hui la seule structure juridique conforme à la Loi 82-21 pour le déploiement de projets C&I au Maroc.
- Il est à noter que le régime instauré par la Loi 82-21 n'est pas limité aux énergies renouvelables
- C. LETULLE-JOLY, La < location-vente >, in La < vente > volontaire d'immeuble, 77e Congrès des notaires de France, 1981, spéc. p. 793
-
Le décret n° 2.24.804 fixant les conditions et les modalités de réalisation et d'exploitation des installations d'autoproduction ayant été publié le 5 mars 2026, l'expiration du délai de 18 mois tombe le 5 septembre 2027
