La DGT confirma la no sujeción a la cuota gradual del AJD de la subrogación del deudor hipotecario con motivo de la compra del inmueble hipotecado
En una reciente consulta vinculante presentada por Ashurst para uno de nuestros clientes, la Dirección General de Tributos (la "DGT") ha resuelto que una escritura pública que documente la subrogación del deudor hipotecario, en el contexto de una compraventa de un inmueble, no queda sujeta a la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ("AJD") (sin perjuicio de la sujeción al impuesto de la propia compraventa, cuestión no controvertida). Esta resolución aporta claridad y seguridad jurídica a las operaciones de compraventa de inmuebles que implican la sustitución del deudor hipotecario.
Contexto de la resolución
El artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados establece los requisitos para que un documento quede sujeto a la cuota gradual de la modalidad de AJD. Estos requisitos incluyen: ser una primera copia de escritura o acta notarial, tener contenido económico valuable, documentar actos o contratos inscribibles en registros públicos y no estar sujeto a otras modalidades del impuesto ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Pronunciamiento de la DGT
La DGT ha concluido que la subrogación del deudor hipotecario, realizada en escritura pública en el contexto de una compraventa de inmueble, no está sujeta a la cuota gradual del AJD. La razón es que dicha subrogación "no produce una inscripción distinta de la que origina la propia transmisión del inmueble", ya que "la única operación inscribible es el cambio de titularidad del bien transmitido que garantiza la hipoteca". Por lo tanto, la hipoteca en sí misma permanece inalterada.
Importancia de la resolución
Este pronunciamiento de la DGT pone fin a la incertidumbre generada a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2020 y de las posteriores respuestas a consultas vinculantes emitidas por la DGT, que, en el marco de operaciones de liberación de codeudores tras la extinción de un condominio o la disolución de una sociedad de gananciales, habían llevado a considerar que la subrogación del deudor hipotecario con motivo de la adquisición del inmueble hipotecado podría estar también sujeta a AJD.
La reciente aclaración confirma que la subrogación del deudor hipotecario, por sí misma y en el contexto de una compraventa de inmueble, no cumple con el requisito de inscribibilidad necesario para la aplicación de la cuota gradual del AJD.
Implicaciones relevantes en los sectores inmobiliario y bancario
La resolución de la DGT proporciona seguridad jurídica a los contribuyentes, a la vez que facilita el desarrollo normal de las operaciones de compraventa de inmuebles con subrogación del comprador en la posición deudora del vendedor, en relación con un préstamo hipotecario sobre el inmueble objeto de transmisión.
Lo anterior resulta especialmente relevante para los sectores inmobiliario y bancario, en los que este tipo de operaciones son frecuentes tanto en el ámbito empresarial como en ventas a particulares.
