New sanctions in Catalonia for large holders who do not act in certain cases against squatters

1. NUEVA LEY CATALANA CONTRA LA INACTIVIDAD DE LOS PROPIETARIOS EN LOS CASOS DE OCUPACIÓN ILEGAL DE VIVIENDAS CON ALTERACIÓN DE LA CONVIVENCIA VECINAL

El Diario Oficial de Cataluña publicó el viernes una nueva ley (la Ley 1/2023, de 15 de febrero) que establece sanciones para los grandes tenedores que en determinados supuestos no actúen ante la ocupación ilegal de sus inmuebles.
La ocupación sin título legítimo en Cataluña no evita que una vivienda pueda ser declarada vacía y que puedan imponerse sanciones o incluso se determine la expropiación forzosa del inmueble.

A partir del pasado sábado 18 de febrero, además, se considera incumplimiento de la función social de la vivienda que los propietarios grandes tenedores no inicien las acciones de desalojo requeridas por la administración competente cuando un inmueble de su propiedad esté ocupado sin título habilitante y esa situación altere la convivencia, el orden público o comprometa el inmueble.

Esta inactividad puede derivar en multas de hasta 90.000 euros e incluso puede habilitar al ayuntamiento competente para hacerse con el uso del inmueble durante siete años.

2. ¿CÓMO PUEDE EVITARSE LA IMPOSICIÓN DE SANCIONES?

La Ley 1/2023 establece para los grandes tenedores la obligación general de ejercer las acciones necesarias para desalojar a los ocupantes sin título habilitante de los inmuebles de su propiedad si esta situación ha provocado una alteración de la convivencia o del orden público o pone en peligro la seguridad o integridad del inmueble.

No obstante, también prevé que, si no actúan, la administración les requiera para que cumplan con su obligación. Las sanciones solo pueden imponerse si, una vez requerido el gran tenedor, no interpone ante los tribunales la acción de recuperación de la posesión de la vivienda (que la Ley 1/2023 denomina acción de desahucio) en un plazo de un mes. Basta con interponer la acción y notificárselo en plazo a la administración para quedar fuera del ámbito de aplicación de las sanciones, con independencia de cuánto tiempo tarde en producirse el desalojo efectivo de los ocupantes.

En cualquier caso es importante tener en cuenta que la Ley 1/2013 prevé que el plazo de un mes comience a correr aunque el requerimiento sea infructuoso (y, por tanto, se de publicidad al mismo a través de edictos).

3. ¿QUIÉN PUEDE REQUERIR A UN GRAN TENEDOR PARA QUE EJERCITE LA ACCIÓN TENEDENTE A RECUPERAR LA POSESIÓN DE UN INMUEBLE OCUPADO ILEGALMENTE?

Este requerimiento vendrá normalmente del ayuntamiento donde esté situado el inmueble que podrá actuar de oficio o a instancia de la junta de propietarios de la finca donde esté situado el inmueble o de los vecinos del espacio residencial contiguo. No obstante, la Ley 1/2023 prevé que el requerimiento pueda provenir de otras entidades públicas a las que se atribuya competencia en esta materia.

Pasado un mes desde la recepción de requerimiento (o desde que debió tenerse por recibido conforme a la norma de procedimiento administrativo), si el gran tenedor no aporta el título habilitante de la ocupación ni acredita haber interpuesto acciones judiciales, el ayuntamiento (a través del alcalde) puede ejercitar directamente la acción tendente al desalojo (corriendo por cuenta del propietario todos los costes).

4. ¿QUÉ OTRAS SANCIONES PREVÉ LA NUEVA NORMA?

Además de tener que correr con los gastos del procedimiento que inicie en su sustitución el ayuntamiento, los grandes tenedores que no atiendan en plazo los requerimientos de esta nueva Ley 1/2023 estarán cometiendo una infracción grave bajo la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña y eso puede derivar en:

• Multas de entre 9.001 a 90.000 euros. Estas multas pueden condonarse en hasta un 80% si se repara la infracción, esto es, si se interponen las acciones judiciales aunque sea fuera de plazo.
• El ayuntamiento del municipio donde esté situada la vivienda puede adquirir su uso temporalmente por un plazo de siete años para dedicarlo a políticas públicas de alquiler social y con las rentas que perciba puede resarcirse de la deuda que origine el ejercicio de las acciones judiciales correspondientes y de los gastos derivados de adecuar la vivienda a la normativa de habitabilidad. También puede destinarlas al cobro de las sanciones impuestas.

5. ¿QUIÉNES SON GRANDES TENEDORES?

El preámbulo de la Ley 1/2023 remite al concepto de gran tenedor incluido en la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. Conforme a la Ley 24/2015 son grandes tenedores:

• Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
• Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las siguientes excepciones:
  
  (i) Los promotores sociales.
  
  (ii) Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad calificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.
  
  (iii) Las entidades privadas sin ánimo de lucro que proveen de vivienda a personas y familias en situación de vulnerabilidad residencial.
• Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
• Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas los puntos (i) y (ii).

6. ¿CÓMO ENCAJA ESTE NUEVO RÉGIMEN EN LA LEGISLACIÓN CATALANA?

La Ley 1/2023 modifica la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda de Cataluña para incluir el régimen al que hemos hecho referencia más arriba. Además, define la ocupación sin título habilitante como un uso anómalo de la vivienda bajo la misma Ley 18/2007. Esa definición da competencias al departamento de vivienda y a los municipios para instruir procedimientos administrativos y requerir a los responsables para corregir la situación, así como solicitar la ejecución forzosa de esas medidas.

Finalmente, la Ley 1/2023 modifica el libro quinto del Código Civil de Cataluña en el artículo dedicado a la propiedad horizontal para habilitar expresamente a las juntas de propietarios a denunciar al ayuntamiento las ocupaciones ilegales que les causen molestias y así iniciar el procedimiento aquí descrito. También incluye expresamente que la acción de cesación de actos contra la convivencia o la seguridad del inmueble puede ejercitarse directamente por la comunidad contra los ocupantes ilegales aunque no se conozca su identidad.

7. ¿DESDE CUANDO ESTÁ EN VIGOR LA LEY 1/2023?

La norma entró en vigor el sábado 18 de febrero aunque los preceptos que supongan gasto a la Generalitat comenzarán a producir efectos cuando se aprueben los próximos presupuestos.