Régimen jurídico de las SOCIMI españolas y algunos aspectos prácticos
Las SOCIMI españolas -sociedades anónimas cuya actividad principal es el arrendamiento de activos urbanos- se han convertido en uno de los vehículos de inversión inmobiliaria más eficientes fiscalmente y flexibles de Europa.
Desde la modificación en 2012 de su marco regulatorio, las SOCIMI se benefician de un tipo cero en el Impuesto de Sociedades, alineando su tratamiento fiscal con el de otros regímenes de REIT a nivel internacional. Además, las SOCIMI pueden satisfacer sus requisitos obligatorios de negociación cotizando en un SMN (existiendo varios en España específicamente adaptados para dar cabida a estas entidades).
Este informe proporciona una visión general de las principales disposiciones legales y fiscales aplicables a las SOCIMI y esboza las consideraciones prácticas clave para inversores y otros interesados.
¿Qué es una SOCIMI?
Una SOCIMI es una sociedad anónima cuyo objeto social principal es la tenencia de: (i) activos urbanos arrendados (mediante adquisición o promoción) o (ii) participaciones en el capital de otras SOCIMI, Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (IICI) o entidades extranjeras que desarrollen actividades análogas o similares a las de una SOCIMI (los vehículos conocidos como Real Estate Investment Trusts o REIT).
La regulación principal de las SOCIMI está recogida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Esta ley ha sido modificada en varias ocasiones desde su promulgación, la última en 2021.
Constitución de una SOCIMI
Requisitos legales
Los requisitos básicos para acogerse al régimen fiscal especial de las SOCIMI son los siguientes:
1. Capital social mínimo - 5 millones de euros
Se permiten expresamente las aportaciones no dinerarias en la constitución. Esto significa que no es necesario un desembolso dinerario.
Sólo se requiere un único inmueble para constituir una SOCIMI. Por lo tanto, pueden constituirse para proyectos inmobiliarios en los que la existencia de una sociedad por proyecto (y un activo por sociedad) es esencial a efectos de responsabilidad, gestión, riesgos y concesión de licencias. Los bienes inmuebles pueden estar situados fuera de España.
El capital social debe estar constituido por una sola clase de acciones que otorgue idénticos derechos a todos los accionistas.
2. Obligación de cotización
Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (SMN).
En principio, los mercados regulados de cualquier país (por ejemplo, las bolsas de valores españolas) son adecuados para cumplir este requisito. Sin embargo, si el país en cuestión no es miembro de la Unión Europea (UE) o del Espacio Económico Europeo (EEE), debe ser un territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.
En el caso de los SMN, sólo se permiten los españoles y los de la UE o el EEE.
3. Ratios de activos e ingresos del 80%
- Ratio de activos:
Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de:
(i) otras SOCIMI cotizadas;
(ii) SOCIMI no cotizadas (es decir, PropCos);
(iii) IICIs; o
(iv) REIT extranjeras.
- Ratio de ingresos:
Asimismo, como mínimo el 80% de las rentas de cada ejercicio deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social o de dividendos procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal. No cuentan para este porcentaje las plusvalías por ventas de activos aptos.
Estas ratios deben calcularse conforme a la normativa contable española. Si existe un grupo formado por múltiples SOCIMI, las ratios anteriores deben calcularse en base consolidada.
4. Reparto anual de dividendos
Tanto las SOCIMI cotizadas como las no cotizadas están obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas el beneficio obtenido en el ejercicio, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan. A estos efectos, la reserva legal de una SOCIMI no puede exceder el 20% del capital social y los estatutos de una SOCIMI no pueden establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible.
Las reglas de distribución según el origen del beneficio son las siguientes:
- Reparto del 80% de los beneficios obtenidos con carácter general (incluyendo los beneficios derivados de rentas de alquiler).
- Reparto del 50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos (inmuebles y acciones y participaciones) aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (inmuebles destinados al arrendamiento y acciones y participaciones en entidades de análoga o similar actividad, una vez cumplido el plazo mínimo de tenencia de tres años). El restante 50% deberá ser reinvertido en activos aptos en el plazo de los tres años siguientes a la fecha de transmisión. En su defecto, dicho beneficio deberá distribuirse en su totalidad conjuntamente con el resto de los beneficios.
- Finalmente, el 100% de los dividendos repartidos por las entidades participadas por la SOCIMI deberán ser objeto de reparto.
La junta de accionistas SOCIMI debe adoptar el acuerdo de reparto dentro de los seis meses siguientes al cierre de cada ejercicio fiscal y los dividendos deben ser pagados dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.
5. Periodo mínimo de arrendamiento
Los activos inmobiliarios deben estar arrendados por un plazo mínimo de tres años. A estos efectos, computa el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento con un máximo de un año.
En cuanto a la interpretación de este requisito, las Autoridades Fiscales consideran que, en aquellos casos en los que nos encontramos con inmuebles complejos (como puede ser un centro comercial en el que no se ha declarado la división horizontal) no es necesario que el plazo de arrendamiento se cumpla para todos los locales de forma individual, sino que se analizará el grado de cumplimiento global sin perjuicio de que algún local pueda estar puntualmente sin alquilar.
No existen limitaciones en cuanto al endeudamiento o financiación ajena.
Criterios de la DGT
Dos últimas cuestiones son relevantes respecto de los requisitos citados, tal y como ha confirmado la Dirección General de Tributos (DGT):
- Las SOCIMI no tendrán que cumplir todos estos requisitos si la entidad cotizada no es la propia SOCIMI, sino su matriz.
- No todos los requisitos anteriores tienen que verse satisfechos en el momento de opción por el régimen.
En este sentido, alguno de los requisitos, y en particular el relativo a la cotización, puede satisfacerse en el plazo de los dos años siguientes a la opción por el régimen de SOCIMI, sin perjuicio de la aplicación del régimen fiscal desde el ejercicio fiscal en que tenga lugar la comunicación a la Administración Tributaria competente de la opción por el régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI (siempre que se haga en el plazo establecido para ello).
Un sistema de tributación a tipo cero: el principal atractivo
Las SOCIMI tributan a un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, lo que las convierte en un vehículo atractivo para cualquier inversor, ya sea residente o no en España, y permite equipararlas con el régimen fiscal de otros REIT extranjeros que con tanto éxito se han desarrollado en países occidentales.
En cuanto a la fiscalidad de los inversores, nos podemos encontrar con tres escenarios diferentes:
- Los contribuyentes residentes personas jurídicas, sujetas al Impuesto sobre Sociedades (o contribuyentes no residentes con establecimiento permanente en España), que incluirán el dividendo en su base imponible sin derecho a aplicar la exención para evitar la doble imposición, no obstante, estos inversores podrían beneficiarse del régimen de SOCIMI.
- Los contribuyentes residentes personas físicas que incluirán el dividendo en su base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta.
- Los no residentes sin establecimiento permanente en España que perciban dividendos de una SOCIMI estarán sujetos a una retención del 19%, salvo que se aplique una exención (matriz-filial) o un tipo reducido.
En este sentido, los inversores no residentes en España (por ejemplo, los fondos que inviertan en centros comerciales, hoteles o cualquier otra propiedad susceptible de arrendamiento), en particular, residentes en la Unión Europea, podrán maximizar la eficiencia de sus inversiones inmobiliarias en España destinadas al arrendamiento con un tipo 0% en el Impuesto sobre Sociedades y con una retención del 0% bajo la directiva matriz-filial, recibiendo, por tanto, los rendimientos de su inversión sin impacto fiscal alguno.
Sin embargo, no es oro todo lo que reluce ya que la regla general de tributación cero se exceptúa cuando la entidad reparta beneficios a socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5% del capital social y dichos dividendos, en sede de tales socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen efectivo inferior al 10%, en cuyo caso se prevé la aplicación de un gravamen especial en sede de la SOCIMI por el que ésta viene obligada a tributar a un tipo del 19% sobre el importe de los dividendos repartidos a los socios que cumplan los referidos requisitos (participación igual o superior al 5% del capital social y tributación efectiva inferior al 10%).
Este gravamen especial se devengará, por lo general, en caso de inversores no residentes que residan en un paraíso fiscal o en una jurisdicción (incluso en el marco de la Unión Europea) en las que dicho reparto de dividendos pueda acogerse a un régimen de exención. Conviene destacar que una gran parte de las inversiones inmobiliarias españolas llevadas a cabo por inversores no residentes solían estructurarse mediante sociedades residentes en algún Estado miembro de la Unión Europea. Muchas de estas estructuras han empezado a revisarse desde 2012 a raíz de la nueva regulación de las SOCIMI.
Además, desde 2021, las SOCIMI deberán incluir como cuota en su Impuesto de Sociedades los beneficios del ejercicio que no sean objeto de distribución si no han tributado al tipo general del Impuesto y no pueden acogerse al periodo de reinversión de tres años que hemos señalado más arriba. A esta cuota se le aplicará un tipo de gravamen del 15%. Si se distribuye la totalidad de los beneficios anuales, el tipo del 15% no aplica.
Por último, pero no por ello menos importante, las SOCIMI disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se devenga en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas que tengan como destino su arrendamiento, siempre que se cumpla con el requisito de mantenimiento de estos activos por el plazo de tres años antes referido.
Los SMN son mercados elegibles para las SOCIMI
Los SMN frente a los mercados regulados
Las SOCIMI pueden optar por cotizar en mercados regulados, que generalmente tienen unas exigencias regulatorias más estrictas, o en SMN, que tienen una regulación más flexible y menos requisitos. Los SMN elegibles pueden estar situados en España o en cualquier otro país de la UE o del EEE.
Normalmente, las empresas que cotizan en los SMN españoles deben tener una capitalización bursátil no superior a mil millones de euros. Sin embargo, esta limitación no se aplica a una SOCIMI si menos del 25% de su capital social está distribuido entre el público (sin incluir la autocartera, las acciones en poder de accionistas que posean el 3% o más del capital social, o las acciones en poder de los miembros del consejo de administración).
En la actualidad, existen dos SMN en España en los que las SOCIMI pueden ser admitidas a negociación: BME MTF Equity y Portfolio Stock Exchange.
La selección del SMN más apropiado depende de varios factores, entre ellos la intención del emisor de migrar a un mercado regulado, la distribución de su accionariado, el perfil del inversor objetivo, consideraciones de coste-beneficio y el alcance de las obligaciones de información, gobierno y creación de mercado que el emisor esté dispuesto a asumir.
A continuación, se resumen las principales características de los SMN españoles para facilitar su análisis sobre la base de los concretos objetivos, calendario y características del emisor.
BME MTF Equity
Consideraciones clave sobre este mercado
Desde 2012, BME MTF Equity (anteriormente conocido como Mercado Alternativo Bursátil o MAB) es un mercado apto para que las SOCIMI cumplan con el requisito de cotización.
BME MTF Equity es un SMN gestionado por BME Holding, el principal operador de mercados de valores y sistemas financieros en España y está sujeto a la supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). BME MTF Equity tiene publicado su Reglamento de Funcionamiento con las principales reglas aplicables al sistema.
BME MTF Renta Variable cuenta con dos segmentos en los que las SOCIMI pueden ser admitidas a negociación (BME Growth y BME Scaleup).
BME Growth
BME Growth se configura como un mercado de PYMES en expansión. El Mercado comprobará anualmente que al menos el 50% de las sociedades negociadas en este segmento sean PYMES, definidas como empresas con una capitalización de mercado media inferior a 200 millones de euros sobre la base de las cotizaciones de fin de año durante los tres ejercicios anteriores.
Para la incorporación a BME Growth es imprescindible que los accionistas minoritarios de la compañía (aquellos con porcentajes de menos del 5%) posean acciones por un valor estimado de al menos dos millones de euros o que representen el 25% del capital social. Si un mismo accionista minoritario posee acciones por más de un millón de euros, el exceso no se tendrá en cuenta para el cómputo del total difundido.
Además, para determinar si la difusión accionarial es suficiente, BME Growth exige la presencia de al menos 20 accionistas minoritarios independientes del accionista o accionistas de referencia que tengan una participación, cada uno, de diez mil euros o más (salvo distribuciones masivas entre más de 500 accionistas).
BME Growth, durante el proceso de incorporación al segmento, exige a las SOCIMI que designen un asesor registrado en el registro especial que lleva el propio Mercado y que firmen un contrato con un proveedor de liquidez. Además, entre la documentación a aportar para la admisión, deberá aportar una valoración realizada por un experto independiente conforme a estándares de valoración reconocidos a nivel internacional que se utilizará para determinar el primer precio de referencia. Dicha valoración no será necesaria si, durante los seis meses previos a la solicitud de incorporación, la SOCIMI hubiese realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resultase relevante para determinar ese primer precio de referencia.
La información financiera que se aporte al mercado deberá estar elaborada conforme a Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o al estándar contable nacional, salvo que la sociedad emisora sea una sociedad constituida fuera del EEE, en cuyo caso podrá optar igualmente por los principios de contabilidad generalmente aceptados y usados por compañías con sede en Estados Unidos (US GAAP).
Actualmente, el proceso de admisión a cotización en BME Growth dura aproximadamente cuatro meses. La duración concreta depende de factores como la necesidad de una reestructuración corporativa previa, la realización de una oferta pública de venta o suscripción de acciones y el tipo de información que debe incluirse en el documento informativo.
En el supuesto de que la actividad de la sociedad tenga una antigüedad inferior a dos años, los accionistas principales, los administradores y los principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones dentro del año siguiente a la incorporación de la sociedad al mercado, salvo aquellas que sean objeto de una oferta de venta, tenga o no consideración de oferta pública.
Las obligaciones de información, una vez la SOCIMI está negociando en el segmento, incluyen estados financieros semestrales y anuales auditados, así como una valoración anual de los activos inmobiliarios.
BME Scaleup
BME Scaleup está dirigido a PYMEs en una fase de desarrollo temprano y a otras empresas que busquen financiación en el mercado de valores.
No existen requisitos de capital flotante o difusión accionarial mínima para incorporarse por primera vez en este segmento.
La admisión a cotización en BME Scaleup no requiere un acuerdo de liquidez. Sin embargo, las SOCIMI deben nombrar un asesor registrado y presentar un informe de valoración en las mismas condiciones que en el segmento BME Growth.
La duración del proceso de cotización es similar a la de BME Growth, aunque se requiere menos documentación. Además, no se aplica a los accionistas principales, administradores y directivos el compromiso de no vender sus acciones durante un año, ni siquiera a los emisores que lleven constituidos menos de dos años.
Las obligaciones de información, una vez la SOCIMI está negociando en BME Scaleup, son similares a las de BME Growth, aunque no es necesario auditar los estados financieros semestrales.
Portfolio Stock Exchange
En junio de 2022, la CNMV autorizó un nuevo SMN con sede en Madrid: Portfolio Stock Exchange. Este nuevo mercado se anuncia como el primero en integrar en una misma plataforma y de manera 100% digital todos los servicios de contratación, postcontratación y custodia de valores prescindiendo de la mayor parte de intermediarios y consiguiendo importantes reducciones de costes para los emisores. El Reglamento de este mercado está disponible en su página web.
El mercado está abierto a la admisión a negociación de acciones de las SOCIMI y es apto para cumplir el requisito de contratación que exige la Ley 11/2009 para acogerse al régimen fiscal especial.
No existen requisitos de capital flotante ni exigencias de difusión accionarial mínima para la admisión a negociación en Portfolio Stock Exchange.
Si bien no se requiere un asesor registrado o un proveedor de liquidez, todos los emisores deben contar con el apoyo de un asesor legal o una entidad especializada durante todo el periodo de cotización.
Los documentos requeridos para la cotización y el cumplimiento continuo son menos estrictos que los exigidos para BME MTF Equity. Por ejemplo, no se exige en ningún momento la valoración de los activos inmobiliarios y los estados financieros semestrales son opcionales. Tampoco es necesario el compromiso de los accionistas principales, administradores y directivos de bloquear sus acciones un año.
El proceso de cotización lleva menos tiempo, ya que el plazo de tramitación está fijado en una semana. Sin embargo, en la práctica, este periodo suele ampliarse.
¿Cómo podemos ayudarle?
En Ashurst España, nuestro equipo está especializado en el asesoramiento experto en derecho inmobiliario, fiscal y de mercado de capitales. Hemos guiado a las primeras SOCIMI en sus salidas a Bolsa en el antiguo MAB, y seguimos apoyándolas en adquisiciones, ventas, reestructuraciones y cumplimiento normativo en las plataformas BME Growth y BME Scaleup. También estamos acreditados por Portfolio Stock Exchange para asesorar en el proceso de admisión, ayudando a nuestros clientes a cumplir los requisitos regulatorios y alcanzar sus objetivos.
