The PDF server is offline. Please try after sometime.

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) publicó el 5 de diciembre de 2016 una nueva Circular, la Circular 20/2016, que altera significativamente el régimen legal hasta ahora vigente de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI"), en lo que a su cotización se refiere. La Circular 20/2016 introduce modificaciones en la Circular 14/2016, siendo éstas:

  • la creación de un nuevo sub-segmento dentro del ya existente segmento para SOCIMI; y
  • el cambio en los requisitos y procedimientos aplicables para la incorporación de acciones emitidas por SOCIMI.

El sector inmobiliario español está evolucionando constantemente y en los últimos cuatro años muchas SOCIMI han optado por la posibilidad de cotizar sus acciones en el segmento para SOCIMI del MAB. A día de hoy hay un total de 29 SOCIMI cotizando en el MAB. La Circular 20/2016 expone que en sector inmobiliario Español hay muchas compañías, incluyendo SOCIMI ya constituidas, con una proporción significativa del valor de su activo no invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, con independencia de que esa inversión se haya efectuado directa o indirectamente. El objetivo de la Circular 20/2016 es la creación de un régimen más flexible dando la oportunidad a dichas compañías de cotizar sus acciones en el MAB, así como el aumento de la transparencia en la información que se proporciona a los inversores interesados en invertir en estas SOCIMI.

La Circular 20/2016 se publicó el 5 de diciembre de 2016 y entró en vigor el 31 de diciembre de 2016.

Nuevo sub-segmento

Integración automática 

El principal cambio para el mercado de las SOCIMI es la creación de un nuevo sub-segmento denominado "SOCIMI en Desarrollo".

Las compañías que ya estén cotizando en el MAB, o que hayan solicitado su admisión, se integrarán en el nuevo sub-segmento si son:

  • SOCIMI; o
  • compañías extranjeras con un objeto social y una política de inversión equiparable al de las SOCIMI;

que cuenten con menos del 70 por ciento del valor de mercado de su activo invertido, directa o indirectamente, en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

Para el caso de aquellos que hayan solicitado su admisión al MAB, el informe de valoración servirá como referencia para evaluar el cumplimiento del requisito de inversión de los activos. El informe de valoración debe ser realizado por un experto independiente y forma parte del Documento Informativo de Incorporación que deberá presentarse al MAB.

Obligación de notificar

Las SOCIMI o las compañías extranjeras con objeto social y política de inversión equiparables, que cuenten o estimen que van a contar en el futuro con un valor de su activo invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento menor al 70 por ciento deberán comunicarlo al MAB. La obligación de comunicación sólo aplicará en los casos que hayan cumplido o vayan a cumplir el criterio del 70 por ciento durante cuatro meses seguidos y, todo lo anterior, por supuesto a los efectos de la su inclusión en el sub-segmento de SOCIMI en Desarrollo.

Comunicación al mercado

Las compañías que automáticamente se integren en el sub-segmento de SOCIMI en Desarrollo y las compañías que cumplan con el requisito de la obligación de notificar como se ha indicado anteriormente, deberán comunicarlo al mercado. La comunicación deberá incluir un informe detallado sobre la composición, naturaleza, estado y previsión del valor de los activos que no se encuentren afectos al alquiler. Asimismo, el informe también deberá incluir una redacción sobre las expectativas de la evolución de los activos dentro de la compañía.

Requisitos para la incorporación al MAB

La Circular 20/2016 también modifica los requisitos que regula la Circular 14/2016 para solicitar la admisión a cotización al MAB. El cambio principal es el relativo al contenido del Documento Informativo de Incorporación que todas las SOCIMI deben presentar al solicitar su admisión. En este sentido, en el contexto de la información general y relativa a la compañía que se debe incorporar en el Documento Informativo de Incorporación, la Circular 20/2016 introduce que en relación con el suelo urbano consolidado:

  • se detalle información sobre la obtención de licencias de edificación; y
  • información sobre el estado de la promoción del mismo, inclusive, si es el caso, contratos de construcción, avance de obras y previsión de finalización, etc.

 Cuestiones a considerar

Los inversores deberán tener en cuenta que muchas de las compañías que formarán parte del sub-segmento de las SOCIMI en Desarrollo pueden no generar beneficios, dado que su producto final (inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento) puede no haberse terminado en la fecha de su inversión. Por otro lado, la incorporación al nuevo sub-segmento brinda la oportunidad de participar en todo el ciclo completo de la inversión inmobiliaria: adquisición de suelo, planificación, construcción y arrendamiento del inmueble.

La Circular 20/2016 permitirá además a los inversores participar de los potenciales beneficios que generen los promotores inmobiliarios cuando desarrollen sus activos, dado que las ganancias que obtengan se beneficiarán del régimen fiscal de las SOCIMI.

Asimismo, al introducirse cambios en el Documento Informativo de Incorporación, la Circular 20/2016 incrementa la transparencia de las SOCIMI en Desarrollo en búsqueda de hacer más atractiva y transparente la inversión en sus acciones.

Esperamos que estos nuevos desarrollos animen a muchos promotores inmobiliarios españoles a incorporar SOCIMI en Desarrollo.

Key Contacts

We bring together lawyers of the highest calibre with the technical knowledge, industry experience and regional know-how to provide the incisive advice our clients need.

Keep up to date

Sign up to receive the latest legal developments, insights and news from Ashurst.  By signing up, you agree to receive commercial messages from us.  You may unsubscribe at any time.

Sign up

The information provided is not intended to be a comprehensive review of all developments in the law and practice, or to cover all aspects of those referred to.
Readers should take legal advice before applying it to specific issues or transactions.

Get Started
WORLD MAP
  • REGION
  • OFFICE

        Login

        Forgot password? Please contact your relationship manager to find out more about our client portal.
        Ashurst Loader