REGULACIÓN DE LAS SOCIMIS Y CONSIDERACIONES PRÁCTICAS

El "REIT" español vio la luz en octubre de 2009 bajo la denominación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI"). Su régimen legal se encuentra recogido en la Ley 11/2009 de 26 de octubre que ha sufrido algunas modificaciones desde su publicación inicial, la más importante en 2012 con novedades en el régimen fiscal aplicable a estas entidades que las han convertido en vehículos muy atractivos para la inversión inmobiliaria.

Las SOCIMI, ¿qué son?

Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia (i) de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción) o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (los vehículos que se conocen con el acrónimo REIT, que se corresponde a las siglas Real Estate Investment Trusts). Desde 2012 las SOCIMI están sujetas a un sistema de tributación a tipo cero en el Impuesto sobre Sociedades, lo que las ha convertido en un vehículo competitivo en comparación con otros REIT extranjeros.

¿QUÉ SE REQUIERE PARA CONSTITUIR UNA SOCIMI?

Exigencias legales

Los requisitos que se exigen a las SOCIMI para poder aplicar el régimen fiscal especial son los siguientes:

Capital social mínimo de al menos cinco millones de euros.

La suscripción del capital social podrá realizarse mediante aportaciones no dinerarias (como puede ser la aportación de bienes inmuebles al patrimonio de la SOCIMI), no siendo por tanto necesario realizar desembolsos en efectivo.

Pueden constituirse SOCIMI de un solo activo inmobiliario, lo que favorece su utilización en proyectos inmobiliarios en los que la existencia de una sociedad por proyecto (y un activo por compañía) es esencial a efectos de una adecuada gestión de riesgos. No es necesario que el inmueble se encuentre localizado en España.

Admisión de sus acciones a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación.

En principio, el mercado regulado de cualquier país es apto para cumplir este requisito (por ejemplo, nuestras tradicionales Bolsas de Valores). No obstante, si ese país no es miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo la norma exige que se trate de un territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida, durante todo el periodo impositivo.

En el caso de sistemas multilaterales de negociación solo se admiten los españoles, los de los Estados miembro de la Unión Europea o los del Espacio Económico Europeo.

80% de activos inmobiliarios de naturaleza urbana

Al menos el 80% del valor de su activo debe estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a esa finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en acciones o participaciones en otras SOCIMI o REIT extranjeros.

Asimismo, como mínimo el 80% de las rentas de cada ejercicio deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento del objeto social o de dividendos repartidos por SOCIMI filiales. No cuentan para este porcentaje las plusvalías por ventas de activos aptos.

Reparto anual del beneficio obtenido mediante distribución de dividendos a sus socios en una proporción determinada en función del origen de los beneficios obtenidos.

Las reglas de reparto según el origen del beneficio son las siguientes:

• Reparto del 80% de los beneficios obtenidos con carácter general (incluyendo los beneficios derivados de rentas de alquiler).
• Reparto del 50% de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos (inmuebles y acciones y participaciones) aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (inmuebles destinados al arrendamiento y acciones y participaciones en entidades de análoga o similar actividad). El restante 50% deberá ser reinvertido en activos aptos en el plazo de los tres años siguientes a la fecha de transmisión. En su defecto, dicho beneficio deberá distribuirse en su totalidad conjuntamente con el resto de beneficios.
• Finalmente, el 100% de los dividendos repartidos por las entidades participadas por la SOCIMI deberán ser objeto de reparto.

Los inmuebles deben permanecer arrendados por un período mínimo de tres años.

A estos efectos, computa el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento con un máximo de un año.

En cuanto a la interpretación de este requisito, las Autoridades Fiscales consideran que, en aquellos casos en los que nos encontramos con inmuebles complejos (como puede ser un centro comercial en el que no se ha declarado la división horizontal) no es necesario que el plazo de arrendamiento se cumpla para todos los locales de forma individual, sino que se analizará el grado de cumplimiento global sin perjuicio de que algún local pueda estar puntualmente sin alquilar.

No existen limitaciones en cuanto al endeudamiento o financiación ajena.

Criterios de la DGT

Dos últimas cuestiones son relevantes respecto de los requisitos citados, tal y como ha sido confirmado por la Dirección General de Tributos:

• Las SOCIMI no tendrán que cumplir todos estos requisitos si la entidad cotizada no es la propia SOCIMI sino su matriz.
• No todos los requisitos anteriores tienen que verse satisfechos en el momento de opción por el régimen. En este sentido, alguno de los requisitos, y en particular el relativo a la cotización, puede satisfacerse en el plazo de los dos años siguientes a la opción por el régimen de SOCIMI, sin perjuicio de la aplicación del régimen fiscal desde el ejercicio fiscal en que tenga lugar la comunicación a la Administración Tributaria competente de la opción por el régimen fiscal especial aplicable a las SOCIMI (siempre que se haga en el plazo establecido para ello).

SU PRINCIPAL ATRACTIVO: UN SISTEMA DE TRIBUTACIÓN A TIPO CERO

Las SOCIMI tributan a un tipo de gravamen del 0% en el Impuesto sobre Sociedades, lo que las convierte en un vehículo atractivo para cualquier inversor, ya sea residente o no en España y permite equipararlas con el régimen fiscal de otros REIT extranjeros que con tanto éxito se han desarrollado en países occidentales.

En cuanto a la fiscalidad de los inversores, nos podemos encontrar con tres escenarios diferentes:

• Los contribuyentes residentes personas jurídicas, sujetas al Impuesto sobre Sociedades (o contribuyentes no residentes con establecimiento permanente en España), que incluirán el dividendo en su base imponible sin derecho a aplicar la exención para evitar la doble imposición, no obstante estos inversores podrían beneficiarse del régimen de SOCIMI.
• Los contribuyentes residentes personas físicas que incluirán el dividendo en su base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta.
• Los no residentes sin establecimiento permanente en España que perciban dividendos de una SOCIMI estarán sujetos a una retención del 19%, salvo que se aplique una exención (matriz-filial) o un tipo reducido.En este sentido, los inversores no residentes en España (por ejemplo, los fondos que inviertan en centros comerciales, hoteles o cualquier otra propiedad susceptible de arrendamiento), en particular, residentes en la Unión Europea, podrán maximizar la eficiencia de sus inversiones inmobiliarias en España destinadas al arrendamiento con un tipo 0% en el Impuesto sobre Sociedades y con una retención del 0% bajo la directiva matriz-filial, recibiendo por tanto los rendimientos de su inversión sin impacto fiscal alguno.

Sin embargo, no es oro todo lo que reluce ya que la regla general de tributación cero se exceptúa cuando la entidad reparta beneficios a socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5% del capital social y dichos dividendos, en sede de tales socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al 10%, en cuyo caso se prevé la aplicación de un gravamen especial en sede de la SOCIMI por el que ésta viene obligada a tributar a un tipo del 19% sobre el importe de los dividendos repartidos a los socios que cumplan los referidos requisitos (participación igual o superior al 5% del capital social y tributación inferior al 10%).

Este gravamen especial se devengará, por lo general, en caso de inversores no residentes que residan en un paraíso fiscal o en una jurisdicción (incluso en el marco de la Unión Europea) en las que dicho reparto de dividendos pueda acogerse a un régimen de exención. Conviene destacar que una gran parte de las inversiones inmobiliarias españolas llevadas a cabo por inversores no residentes solían estructurarse mediante sociedades residentes en algún Estado miembro de la Unión Europea. Muchas de estas estructuras han empezado a revisarse desde 2012 a raíz de la nueva regulación de las SOCIMI.

Además, desde 2021, las SOCIMI deberán incluir como cuota en su Impuesto de Sociedades los beneficios del ejercicio que no sean objeto de distribución si no han tributado al tipo general del Impuesto y no pueden acogerse al periodo de reinversión de tres años que hemos señalado más arriba. A esta cuota se le aplicará un tipo de gravamen del 15%.

Por último, las SOCIMI disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se devenga en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas que tengan como destino su arrendamiento, siempre que se cumpla con el requisito de mantenimiento de estos activos por el plazo de tres años antes referido.

¿DÓNDE PUEDEN COTIZAR?

SMNs versus mercados regulados.

Las SOCIMI pueden optar por cotizar sus acciones en mercados regulados, sujetos con carácter general a mayores exigencias regulatorias, o en sistemas multilaterales de negociación (SMN) cuya regulación siempre resulta mucho más flexible, tanto españoles como de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

Actualmente en España existen dos SMN en los que las SOCIMI pueden ser admitidas a negociación: BME MTF Equity y Portfolio Stock Exchange.

BME MTF Equity

a. Datos esenciales sobre este mercado

Desde 2012, BME MTF Equity (antes llamado Mercado Alternativo Bursátil o MAB) es un mercado apto para que las SOCIMI puedan cumplir con el requisito de cotización.

BME MTF Equity es un SMN gestionado por la principal operadora de los mercados de valores y sistemas financieros en España (BME Holding) y sujeto a la supervisión de la CNMV.

BME MTF Equity tiene un segmento para PYMEs en expansión denominado BME Growth que, entre otros, está pensado para las SOCIMI. Este segmento convive con sus otros dos segmentos (BME IIC y BME ECR).

La principal regulación de BME Growth se encuentra: (i) en la Circular 1/2020 sobre reglas de incorporación al mercado, posteriormente modificada por la Circular 2/2022; (ii) en la Circular 3/2020 sobre la información a suministrar por las empresas incorporadas y (iii) en la Circular 5/2020 que incluye las normas de contratación de acciones.

Podrán incorporarse a este segmento tanto las SOCIMI españolas con capitalización inferior a mil millones de euros como las sociedades anónimas extranjeras cuyo objeto social y régimen de inversión sean equiparables al de las SOCIMI españolas.

Aquellas SOCIMI o sociedades extranjeras equiparables de nueva incorporación que cuenten con menos del 70% del valor de mercado de su activo invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento podrán incorporarse con la calificación de "SOCIMI en Desarrollo". Esta identificación se revisará anualmente.

b. ¿Cuáles son los agentes necesarios en un proceso de incorporación de una SOCIMI en el segmento BME Growth?

La incorporación a BME Growth requiere que las SOCIMI designen un asesor registrado de entre los que figuren en el registro especial con que cuenta el mercado. Este asesor actuará de enlace con las autoridades supervisoras, tanto en el momento de la incorporación como posteriormente durante su cotización. Su principal función es valorar la idoneidad de las SOCIMI interesadas en incorporarse al segmento BME Growth y asesorarlas en el nuevo régimen de negociación de sus valores, así como en la elaboración y presentación de la información financiera y empresarial requerida para actuar en dicho segmento.

Con objeto de favorecer la liquidez y negociación de las acciones de las SOCIMI, BME Growth también exige que las SOCIMI firmen un contrato con un proveedor de liquidez que podrá ser una empresa de servicios de inversión o una entidad de crédito. Los principales objetivos de este contrato son favorecer la liquidez de las operaciones que afecten a las acciones de las SOCIMI, conseguir una adecuada frecuencia de contratación y reducir las variaciones en el precio cuya causa no sea la propia tendencia del mercado.

Entre otros documentos, para su incorporación la SOCIMI deberá aportar una valoración realizada por un experto independiente conforme a estándares de valoración reconocidos a nivel internacional que se utilizará para determinar el primer precio de referencia. Dicha valoración no será necesaria si, durante los seis meses previos a la solicitud de incorporación, la SOCIMI hubiese realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulte relevante para determinar ese primer precio de referencia.

c. Free float

Para la incorporación a BME Growth es imprescindible que los accionistas minoritarios de la compañía (aquellos con porcentajes de menos del 5%) posean acciones por un valor estimado de al menos dos millones de euros o que representen el 25% del capital social. Si un mismo accionista minoritario posee acciones por más de un millón de euros, el exceso no se tendrá en cuenta para el cómputo del total difundido.

Además, para determinar si la difusión accionarial es suficiente, BME Growth exige la presencia de al menos 20 accionistas minoritarios independientes del accionista o accionistas de referencia que tengan una participación, cada uno, de diez mil euros o más (salvo distribuciones masivas entre más de 500 accionistas).

d. ¿Qué documentos y plazos conlleva el proceso de incorporación de las SOCIMI en BME Growth?

Las SOCIMI, para incorporarse en el segmento BME Growth, tendrán que presentar un escrito de solicitud de admisión a negociación, junto con un documento informativo de incorporación al mercado o DIIM en el que, además de información financiera y corporativa, será preciso incluir información relativa a los activos inmobiliarios y a su gestión. A título enunciativo, en el DIIM se incluirá una descripción de los activos inmobiliarios, periodo de amortización, situación y estado de los mismos, así como de la política de inversión y de reposición de dichos activos y del eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario.

La información financiera que se aporte al mercado deberá estar elaborada conforme a Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o al estándar contable nacional, salvo que la sociedad emisora sea una sociedad constituida fuera del Espacio Económico Europeo, en cuyo caso podrá optar igualmente por los principios de contabilidad generalmente aceptados y usados por compañías con sede en Estados Unidos (US GAAP).

Actualmente el proceso de admisión a negociación en BME Growth dura aproximadamente cuatro meses. En cualquier caso, la duración concreta depende de varios factores como la necesidad de una reestructuración societaria previa, la realización de una oferta pública de venta o de suscripción o el tipo de información que se vaya a incluir en el DIIM.

En el supuesto de que la actividad de la sociedad tenga una antigüedad inferior a dos años, los accionistas principales, los administradores y los principales directivos deben comprometerse a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones dentro del año siguiente a la incorporación de la sociedad al mercado, salvo aquellas que sean objeto de una oferta de venta, tenga o no consideración de oferta pública.

e. ¿A qué obligaciones de información y transparencia estarán sujetas las SOCIMI incorporadas en BME Growth?

Una vez incorporadas sus acciones a negociación en BME Growth, las SOCIMI estarán obligadas a poner a disposición del mercado información de carácter periódico así como de carácter ocasional. En la regulación de este segmento se aprecia la intención de alcanzar un equilibrio entre dos principios: (i) el de suficiencia, en la medida en que los potenciales inversores deben tener a su disposición suficiente información para valorar sus decisiones de compra y venta; y (ii) el de simplicidad, propio de un sistema multilateral de negociación sujeto a menos exigencias regulatorias que el Mercado Continuo.

Con carácter semestral las SOCIMI deberán remitir al mercado, para su difusión, un informe financiero con las principales magnitudes financieras del semestre relevante.

Con carácter anual, lo antes posible y no más tarde de los cuatro meses siguientes al cierre contable de cada ejercicio, deberán hacer públicas las cuentas anuales auditadas y el resultado de la valoración de sus activos inmobiliarios realizada por un experto independiente, de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados.

Por otro lado, las SOCIMI, como entidades emisoras, tendrán que comunicar al mercado para su difusión toda información que sea relevante y susceptible de afectar a los valores que dicha sociedad tenga admitidos a negociación. Entre otras:

• La adquisición o pérdida de acciones por cualquier accionista que haga que su participación alcance, supere o descienda del 5% del capital social y sucesivos múltiplos.
• La suscripción, prórroga o extinción de pactos parasociales que afecten a la transmisión de las acciones o al derecho de voto de los accionistas.
• Las operaciones societarias o de carácter financiero que afecten a los valores incorporados al segmento y las decisiones que se adopten respecto al ejercicio de los derechos de los inversores, especificando las fechas relevantes.

Por último, las SOCIMI deberán disponer de una página web en la que incluirán toda la documentación pública relativa al proceso de incorporación de sus acciones así como toda aquella otra información que periódica u ocasionalmente vayan remitiendo al mercado.

Una nueva alternativa: Portfolio Stock Exchange

En junio de 2022, la CNMV autorizó un nuevo SMN con sede en Madrid: Portfolio Stock Exchange. Este nuevo mercado se anuncia como el primero en integrar en una misma plataforma y de manera 100% digital todos los servicios de contratación, postcontratación y custodia de valores prescindiendo de la mayor parte de intermediarios y consiguiendo importantes reducciones de costes para los emisores.

El mercado está abierto a la admisión a negociación de acciones de las SOCIMI y es apto para cumplir el requisito de contratación que exige la Ley 11/2009 para acogerse al régimen fiscal especial.

Entre otras particularidades, Portfolio Stock Exchange no exige un número mínimo de accionistas minoritarios independientes, si bien sí prevé requisitos de distribución (el público debe tener un 20% del capital social o acciones por valor mínimo de tres millones de euros). Estos requisitos pueden implantarse progresivamente durante un plazo de cinco años después de la admisión y, si pasado ese plazo se alcanza el 50% del umbral, puede solicitarse una prórroga adicional.

ASHURST España cuenta con expertos en derechos inmobiliario, fiscal y mercado de capitales que fueron pioneros en acompañar a algunas de las primeras SOCIMI que se incorporaron al MAB (ahora BME Growth) y que siguen asesorando diariamente a estos vehículos en todo tipo de cuestiones. Además, es uno de los despachos autorizados por Portfolio Stock Exchange para asesorar en los procesos de admisión en este nuevo mercado.