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El "REIT" español vio la luz en octubre de 2009 bajo la denominación de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ("SOCIMI"). Su régimen legal quedó establecido en la Ley 11/2009 de 26 de octubre, que ha sido posteriormente modificada por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre para flexibilizar sus requisitos de constitución, eliminar las barreras regulatorias y mejorar el tratamiento fiscal aplicable desde 2009.

Las SOCIMI, ¿qué son?

Las SOCIMI son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia (i) de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento (mediante adquisición o promoción) o (ii) de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMI o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (los vehículos que se conocen con el acrónimo REIT, que se corresponde a las siglas Real Estate Investment Trusts). Desde la reforma de 2012 las SOCIMI están sujetas a un sistema de tributación a tipo cero en el Impuesto sobre Sociedades, lo que las ha convertido en un vehículo competitivo en comparación con sus hermanos REIT extranjeros.

Requisitos básicos de las SOCIMI

Los requisitos que se exigen a las SOCIMI para poder aplicar el régimen fiscal especial son los siguientes:

  • Deben tener un capital social mínimo de al menos cinco millones de euros. La suscripción del capital social podrá realizarse mediante aportaciones no dinerarias (como puede ser la aportación de bienes inmuebles al patrimonio de la SOCIMI), no siendo por tanto necesario realizar desembolsos en efectivo.
  • Pueden constituirse SOCIMI de un solo activo inmobiliario, lo que favorece su utilización en proyectos inmobiliarios en los que la existencia de una sociedad por proyecto (y un activo por compañía) es esencial a efectos de una adecuada gestión de riesgos. No es necesario que el inmueble se encuentre localizado en España.
  • Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado (como nuestras tradicionales Bolsas de Valores) o en un sistema multilateral de negociación (como nuestro Mercado Alternativo Bursátil) español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
  • Al menos el 80 por ciento de sus activos deben ser inmuebles de naturaleza urbana destinados al alquiler, terrenos para la promoción de dichos inmuebles o acciones o participaciones en otras SOCIMI o REIT extranjeros.
  • Al menos el 80 por ciento de las rentas (sin contar plusvalías por ventas de activos aptos) deben ser por arrendamiento o dividendos repartidos por SOCIMI filiales.
  • Será preciso repartir anualmente el beneficio obtenido mediante distribución de dividendos a sus socios en una proporción determinada en función del origen de los beneficios obtenidos:
    • 80 por ciento de sus beneficios obtenidos con carácter general, entre los que se encuentran los beneficios derivados de rentas de alquiler;
    • 50 por ciento de los beneficios obtenidos por la transmisión de activos (inmuebles y acciones y participaciones) aptos para la aplicación del régimen fiscal especial (inmuebles destinados al arrendamiento y acciones y participaciones en entidades de análoga o similar actividad). El restante 50 por ciento deberá ser reinvertido en activos aptos en el plazo de los tres años siguientes a la fecha de transmisión. En su defecto, dicho beneficio deberá distribuirse en su totalidad conjuntamente con el resto de beneficios; y
    • 100 por cien de los beneficios procedentes de las entidades participadas por las SOCIMI.
  • Los inmuebles deberán permanecer arrendados por un período mínimo de tres años (a estos efectos computará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año). En cuanto a la interpretación de este requisito, las Autoridades Fiscales consideran que, en aquellos casos en los que nos encontramos con inmuebles complejos (como puede ser un centro comercial en el que no se ha declarado la división horizontal) no es necesario que el plazo de arrendamiento se cumpla para todos los locales de forma individual, sino que se analizará el grado de cumplimiento global sin perjuicio de que algún local pueda estar puntualmente sin alquilar.
  • No existen limitaciones en cuanto al endeudamiento o financiación ajena.

Dos últimas cuestiones son relevantes respecto de los requisitos citados, tal y como ha sido confirmado por la Dirección General de Tributos:

  • Las SOCIMI no tendrán que cumplir todos estos requisitos si la entidad cotizada no es la propia SOCIMI sino su matriz; y
  • No todos los requisitos anteriores tienen que verse satisfechos en el momento de opción por el régimen. En este sentido, alguno de los requisitos, y en particular el relativo a la cotización, puede satisfacerse en el plazo de los dos años siguientes a la opción por el régimen de SOCIMI, sin perjuicio de la aplicación del régimen fiscal desde el ejercicio fiscal en que tenga lugar la comunicación a la Administración Tributaria competente de la opción por el régimen fiscal espacial aplicable a las SOCIMI (siempre que se haga en el plazo establecido para ello).
  • Sistema de tributación a tipo cero: principal atractivo

    Las SOCIMI tributan a un tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades, lo que las convierte en un vehículo atractivo para cualquier inversor, ya sea residente o no en España y permite equipararlas con el régimen fiscal de otros REIT extranjeros que con tanto éxito se han desarrollado en países occidentales.

    En cuanto a la fiscalidad de los inversores, nos podemos encontrar con tres escenarios diferentes:

    • Los contribuyentes residentes personas jurídicas, sujetas al Impuesto sobre Sociedades (o contribuyentes no residentes con establecimiento permanente en España) que incluirán el dividendo en su base imponible sin derecho a aplicar la exención para evitar la doble imposición, no obstante estos inversores podrían beneficiarse del régimen de SOCIMI;
    • Los contribuyentes residentes personas físicas que incluirán el dividendo en su base imponible del Impuesto sobre la Renta sujeta a un tipo máximo de gravamen del 23 por ciento (24 por ciento en 2015); y
    • Los no residentes sin establecimiento permanente en España que perciban dividendos de una SOCIMI estarán sujetos a una retención del 19 por ciento (20 por ciento en 2015), salvo que se aplique una exención (matriz-filial) o un tipo reducido.

    En este sentido, los inversores no residentes en España (por ejemplo, los fondos que inviertan en centros comerciales, hoteles o cualquier otra propiedad susceptible de arrendamiento), en particular, residentes en la Unión Europea, podrán maximizar la eficiencia de sus inversiones inmobiliarias en España destinadas al arrendamiento con un tipo cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades y con una retención del cero por ciento bajo la directiva matriz-filial, recibiendo por tanto los rendimientos de su inversión sin impacto fiscal alguno.

    Sin embargo, no es oro todo lo que reluce ya que la regla general de tributación cero se exceptúa cuando la entidad reparta beneficios a socios cuya participación en el capital social es igual o superior al cinco por ciento del capital social y dichos dividendos, en sede de tales socios, estén exentos o tributen a un tipo de gravamen inferior al diez por ciento, en cuyo caso se prevé la aplicación de un gravamen especial en sede de la SOCIMI por el que ésta viene obligada a tributar a un tipo del 19% sobre el importe de los dividendos repartidos a los socios que cumplan los referidos requisitos (participación igual o superior al cinco por ciento del capital social y tributación inferior al diez por ciento).

    Este gravamen especial se devengará, por lo general, en caso de inversores no residentes que residan en un paraíso fiscal o en una jurisdicción (incluso en el marco de la Unión Europea) en las que dicho reparto de dividendos pueda acogerse a un régimen de exención. Conviene además destacar que una gran parte de las inversiones inmobiliarias españolas llevadas a cabo por inversores no residentes han sido estructuradas mediante sociedades luxemburguesas u holandesas. Dicho esto, será necesario realizar una revisión de dichas estructuras con objeto de valorar si el régimen fiscal de SOCIMI (tal y como ha quedado modificado en 2012) proporciona mayor eficiencia y evaluar la adaptación de las actuales estructuras de inversión al nuevo régimen de SOCIMI.

    Por último, las SOCIMI disfrutan de una bonificación del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que se devenga en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y de terrenos para la promoción de viviendas que tengan como destino su arrendamiento, siempre que se cumpla con el requisito de mantenimiento de estos activos por el plazo de tres años antes referido.

    Cotización más flexible: la oportunidad del Mercado Alternativo Bursátil (MAB)

    Las SOCIMI pueden optar por cotizar sus acciones en mercados regulados, sujetos con carácter general a mayores exigencias regulatorias, o en sistemas multilaterales de negociación (como nuestro MAB), cuya regulación siempre resulta mucho más flexible, tanto españoles como de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.

    Especial referencia al nuevo segmento de SOCIMI creado en el MAB

    Desde 2012 el MAB es un mercado apto para que las SOCIMI puedan cumplir con el requisito de cotización.

    El MAB creó un segmento "ad hoc" para SOCIMI que convive con sus otros tres segmentos (SICAV, Entidades de Capital Riesgo y Empresas en Expansión) y sujeto a una regulación específica contenida en la Circular del MAB 2/2013 de 15 de febrero (la "Circular 2/2013").

    La Circular 2/2013 permite la incorporación a este nuevo segmento del MAB tanto de sociedades anónimas españolas que sean SOCIMI como sociedades de nacionalidad extranjera cuyo objeto social y régimen de inversión sea equiparable al establecido para las SOCIMI.

    Este nuevo segmento del MAB se estrenó a finales de 2013 con dos SOCIMI, Promorent y Entrecampos, habiendo participado Ashurst en el asesoramiento legal de la puesta a cotización de Promorent.

    ¿Cuáles son los agentes necesarios en un proceso de incorporación de una SOCIMI en el MAB?

    La incorporación al MAB requiere que las SOCIMI designen un asesor registrado que actúe de enlace con las autoridades supervisoras tanto en el momento de la incorporación como posteriormente durante su cotización. Su principal función es valorar la idoneidad de las SOCIMI interesadas en incorporarse al segmento del MAB y asesorarlas en el nuevo régimen de negociación de sus valores, así como en la elaboración y presentación de la información financiera y empresarial requerida para actuar en dicho segmento.

    Con objeto de favorecer la liquidez y negociación de las acciones de las SOCIMI, el MAB exige que las SOCIMI o sus accionistas de referencia firmen un contrato de liquidez con un proveedor de liquidez, que podrá ser una empresa de servicios de inversión o una entidad de crédito. Los principales objetivos de este contrato serán favorecer la liquidez de las operaciones que afecten a las acciones de las SOCIMI, conseguir una adecuada frecuencia de contratación y reducir las variaciones en el precio cuya causa no sea la propia tendencia del mercado.

    El MAB, en la Circular 2/2013, exige que en el momento de su incorporación las SOCIMI aporten un informe de valoración de la sociedad realizado por un experto independiente conforme a estándares de valoración reconocidos a nivel internacional, informe que se adjuntará en el correspondiente documento de admisión a negociación. Dicha valoración no será necesaria si durante los seis meses previos a la solicitud de incorporación las SOCIMI hubiesen realizado una colocación de acciones o una operación financiera para determinar el precio inicial de cotización de sus acciones.

    Free float

    En aras de un funcionamiento adecuado de este nuevo segmento y a fin de facilitar la liquidez de sus acciones, el MAB exige una difusión mínima de las acciones de las SOCIMI en el momento de su incorporación en el MAB. En la nueva Circular 2/2013 se exige que las SOCIMI cuenten con accionistas con una participación inferior al cinco por ciento del capital social y que estos accionistas minoritarios sean titulares de un número de acciones que representen la menor de las dos siguientes magnitudes: (i) un valor estimado de mercado de dos millones de euros o (ii) un 25 por ciento de las acciones emitidas por la sociedad.

    No obstante lo anterior, las SOCIMI que no puedan cumplir con este requisito de difusión en el momento de su incorporación (algo bastante probable teniendo en cuenta la situación del mercado inmobiliario) no verán frustrado su interés en negociar sus acciones en el MAB en la medida en que la Circular 2/2013 permite que las SOCIMI o sus accionistas de referencia, en vez de distribuir las acciones entre accionistas minoritarios mediante la realización de una oferta de venta o suscripción de acciones, puedan poner a disposición del proveedor de liquidez la totalidad o parte de las acciones necesarias para alcanzar el umbral de difusión mínima.

    ¿Qué documentos y plazos conlleva el proceso de incorporación de las SOCIMIS en el MAB?

    Las SOCIMI, para incorporarse en el MAB, tendrán que presentar un escrito de solicitud de admisión a negociación, junto con un folleto de admisión a negociación denominado "documento informativo de incorporación" en el que, además de información financiera y corporativa, será preciso incluir información relativa a los activos inmobiliarios y a su gestión. A título enunciativo, en el citado "documento informativo de incorporación" se incluirá una descripción de los activos inmobiliarios, periodo de amortización, situación y estado de los mismos, así como de la política de inversión y de reposición de dichos activos y del eventual coste de puesta en funcionamiento por cambio de arrendatario.

    La información financiera que se aporte al MAB deberá estar elaborada conforme a Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o al estándar contable nacional, salvo que la sociedad emisora sea una sociedad constituida fuera del Espacio Económico Europeo, en cuyo caso podrá optar igualmente por los principios de contabilidad generalmente aceptados y usados por compañías con sede en Estados Unidos (US GAAP).

    El proceso de solicitud de admisión a negociación en el MAB oscila aproximadamente entre dos y cuatro meses. En cualquier caso, todo depende de varios factores, tales como de la necesidad o no de una restructuración societaria previa, el tipo de información financiera que se va a incluir en el "documento informativo de incorporación" o de la realización de una oferta pública de venta o suscripción de acciones. No obstante, a diferencia de lo que ocurre en otros segmentos del MAB o en las Bolsas de Valores Españolas, en este nuevo segmento de SOCIMI, las sociedades emisoras o sus accionistas de referencia no se verán forzados a realizar una oferta, pública o privada, de suscripción o venta de acciones con carácter previo a su incorporación en el MAB para poder cumplir con el requisito de difusión mínima, en la medida en que la nueva Circular 2/2013 permite que las SOCIMI o sus accionistas de referencia puedan dejar a disposición del proveedor de liquidez la totalidad o parte de las acciones necesarias para alcanzar el umbral de difusión mínima.

    Una vez incorporadas las acciones de las SOCIMI en el MAB, la Circular 2/2013 del MAB prohíbe que sus accionistas de referencia y principales directivos puedan vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a ventas de acciones dentro del año siguiente a su incorporación en el MAB, salvo aquéllas que pongan a disposición del proveedor de liquidez.

    ¿A qué obligaciones de información y transparencia estarán sujetas las SOCIMI incorporadas en el MAB

    Una vez incorporadas sus acciones a negociación en el MAB, las SOCIMI estarán obligadas a poner a disposición del MAB información de carácter periódico así como de carácter ocasional. El MAB, en su regulación, ha procurado un equilibrio entre dos principios: el de suficiencia, en la medida en que los potenciales inversores deben tener a su disposición suficiente información para valorar sus decisiones de compra y venta, y el de simplicidad, propio del MAB, al ser un mercado sujeto a menos exigencias regulatorias que el Mercado Continuo.

    Con carácter semestral las SOCIMI deberán remitir al MAB, para su difusión, un informe financiero con las principales magnitudes financieras relativas a los seis primeros meses de cada ejercicio, y con carácter anual, lo antes posible y no más tarde de los cuatro meses siguientes al cierre contable de cada ejercicio, las cuentas anuales auditadas.

    Las SOCIMI, como entidades emisoras, tendrán que comunicar al MAB, para su difusión, toda información que sea relevante, susceptible de afectar a los valores que dicha sociedad tenga admitidos a negociación en el MAB.

    Las SOCIMI estarán obligadas a comunicar la adquisición o venta de una participación significativa que alcance, supere o descienda el cinco por ciento del capital social y sucesivos múltiplos. Esta obligación será solamente aplicable en la medida en que las SOCIMI tengan conocimiento de la correspondiente operación de compra o venta en la que cualquiera de los accionistas alcance, supere o descienda los umbrales de participación significativa antes referidos. El MAB, en la nueva Circular 2/2013, también exige que, con carácter semestral, las SOCIMI comuniquen al MAB el número de accionistas y una relación de aquéllos con posición igual o superior al 5 por ciento del capital social.

    Otra información que las SOCIMI tendrán que comunicar al MAB, para su difusión, será la relacionada con las operaciones realizadas por sus administradores y directivos y, en la medida en que tenga conocimiento de ello, la suscripción, prórroga o extinción de pactos parasociales que afecten a la transmisión de las acciones o que afecten al derecho de voto de los accionistas.

    Por último, las SOCIMI deberán disponer de una página web en la que deberán insertar toda la documentación pública relativa al proceso de incorporación de sus acciones en el MAB así como toda aquella otra información que periódica u ocasionalmente vayan remitiendo al MAB.

    La presente nota ha sido elaborada por el equipo de Ashurst especialista en SOCIMI, que está liderado por tres expertos en Derecho inmobiliario, en Derecho tributario y en mercados de capital. Este grupo, que ha asesorado en la constitución de varias SOCIMI, cuenta ya con una amplia y reconocida experiencia en esta materia y continúa prestando apoyo a clientes en sus proyectos relacionados con estos nuevos vehículos.

    "Dentro de la asesoría legal, el bufete británico Ashurst es el número uno, seguido de otras firmas españolas…".

    (Antón, A. Más de 20 grandes fortunas planean convertir su patrimonio en socimi. Expansión, 3 de marzo de 2014, p. 12)

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