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Hoy ha salido publicada en el Diario Oficial de Cataluña una norma que establece limitaciones a las rentas en contratos de alquiler en esa comunidad autónoma. Nos estamos refiriendo a la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda ("Ley 11/2020"). La mayor parte de sus disposiciones entran en vigor mañana.

En agosto de este año el Consejo de Garantías Estatutarias emitió un informe sobre el borrador de la norma y consideró que excedía de las competencias atribuidas al Parlamento conforme a la Constitución y el Estatuto, por lo que es previsible que en las próximas semanas se plantee un recurso de inconstitucionalidad. No obstante, con carácter general y salvo solicitud expresa, la presentación de estos recursos no supone la suspensión automática de la norma impugnada.

Por tanto, la Ley 11/2020 es hoy una realidad cuyos efectos comenzarán a sentirse de manera inmediata y hemos creído útil ofreceros un resumen de las cosas más relevantes a tener en cuenta.

1. ¿TODOS LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO QUE SE FIRMEN EN CATALUÑA ESTÁN AFECTADOS POR LA LIMITACIÓN DE RENTAS?

No. Para que un contrato de arrendamiento esté afectado por la limitación de rentas es necesario que cumpla determinados requisitos y, además, que no pertenezca a determinadas categorías expresamente excluidas.

En concreto, los contratos de arrendamiento que quedan sometidos a la Ley 11/2020 deben cumplir, cumulativamente, las siguientes circunstancias:

  • (a) El contrato debe concluirse a partir de mañana. La norma no afecta a contratos ya concluidos salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como "área con mercado de vivienda tenso" (luego nos detendremos en este concepto) y la novación suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.
  • (b) El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda (la norma no resulta de aplicación al arrendamiento de locales).
  • (c) La vivienda arrendada debe estar destinada a residencia permanente del arrendatario.
  • (d) La vivienda arrendada debe estar situada en un área que haya sido declarada como "área con mercado de vivienda tenso".

Por otro lado, y aunque cumplan los requisitos anteriores, están excluidos de la aplicación de la Ley 11/2020 los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:

  • (a) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.
  • (b) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.
  • (c) Los de carácter asistencial.
  • (d) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.
2. ¿LA LIMITACIÓN DE RENTAS AFECTA A TODO EL TERRITORIO DE CATALUÑA?

No. Como hemos comentado en el apartado anterior, sólo están sometidos al régimen de contención de rentas los contratos de arrendamiento que se refieran a viviendas situadas en áreas que hayan sido declaradas como "áreas con mercado de vivienda tenso".

La declaración como "área con mercado de vivienda tenso" conlleva un procedimiento que dirige el departamento de vivienda de la Generalidad. En Barcelona, además de la Generalidad, puede dirigir el procedimiento el Ayuntamiento y el Consejo Metropolitano.

Los municipios que se consideren "áreas con mercado de vivienda tenso" pueden solicitar la iniciación del procedimiento, que puede tramitarse por vía de urgencia y estará sometido a los trámites de consulta, audiencia e información pública. El acuerdo final se publicará en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña y en los portales de transparencia de la Generalidad y del municipio correspondiente.

La declaración de un "área con mercado de vivienda tenso" debe indicar la duración del correspondiente régimen, que no puede exceder de cinco años desde la publicación de la declaración en el Diario Oficial. Esta duración puede ser revisada en cualquier momento para acortarla o dejarla sin efecto. También puede prorrogarse una o más veces por un período máximo de tiempo no superior a su duración inicial. Aunque la redacción de la norma en este punto no es clara, entendemos que la duración máxima de la declaración de un "área con mercado de vivienda tenso" será, por tanto, de cinco años de duración inicial y cinco años de prórroga.

Además, esta declaración puede incrementar hasta un máximo de un cinco por ciento los límites máximos y mínimos establecidos por la Ley 11/2020 y excluir del régimen las viviendas que tengan una superficie útil superior a los ciento cincuenta metros cuadrados.

Una vez que un municipio o parte de un municipio se declare como "área con mercado de vivienda tenso", el índice de referencia de precios de alquiler (del que nos ocuparemos a continuación) aplica en todo el territorio afectado.

La Ley 11/2020 incluye un listado de áreas que se declaran provisionalmente y durante un año como "áreas con mercado de vivienda tenso". Los correspondientes municipios son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L'Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

3. ¿CUÁL SERÁ EL LÍMITE DE LA RENTA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO AFECTADOS?

Depende del tipo de arrendador.

Si es una persona jurídica, la renta inicial no podrá sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
Pero, además, si la vivienda se ha arrendado en los cinco años anteriores a la fecha de entrada en vigor de la Ley 11/2020 y no estaba afectada por un régimen de limitación de rentas, la renta inicial tampoco podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento debidamente actualizada. A estos efectos, el arrendador debe informar por escrito de la fecha y de la renta del anterior contrato de arrendamiento y además podrá autorizar al arrendatario a solicitar esta información del Registro de fianzas antes de firmar (el arrendatario, una vez que firme, puede solicitar esta información sin necesidad de autorización).

En el caso de arrendadores personas físicas, aplican las mismas limitaciones con las siguientes excepciones:

  • (a) Sólo aplica el límite de la renta consignada en el último contrato de arrendamiento (no el precio de referencia) si: (i) la unidad de convivencia del arrendador tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos y (ii) los ingresos del arrendatario son superiores a 3,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña ponderado. Para que aplique esta excepción es necesario que la vivienda haya sido arrendada en los cinco años anteriores. Además, si la renta consignada en el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia correspondiente, la nueva renta podrá incrementarse hasta el citado precio de referencia.
  • (b) Sólo aplica el precio de referencia como límite de renta si existía una relación de parentesco entre las partes que firmaron el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la Ley 11/2020.

Si una misma vivienda es objeto de varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea que afectan a distintas partes, la suma de las rentas acordadas en los distintos contratos no puede sobrepasar la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.

4. ¿Y CUAL ES EL PRECIO DE REFERENCIA QUE ACTÚA COMO LÍMITE DE RENTAS?

Este precio se establece a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas al que se puede acceder a través del portal de internet de la Generalidad. Para determinar el límite de rentas se tiene en cuenta el índice, no los márgenes de precio superior e inferior.

El precio puede incrementarse en dos supuestos que aplican alternativamente (uno u otro):

  • (a) Si en el último año se han ejecutado en la vivienda obras que mejoren su habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética. El incremento del precio de referencia en este caso debe calcularse basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda (sin computar subvenciones o ayudas), según lo determinado por la normativa vigente de arrendamientos urbanos.
  • (b) Si concurren en la vivienda al menos tres de las siguientes características el índice puede incrementarse en hasta un cinco por ciento: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido (como jardín o azotea), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicios de conserjería en el edificio o vistas especiales.

Las partes deben indicar en el contrato el importe exacto que consideran como precio de referencia (expresado en euros por metro cuadrado). Si no expresan nada, se tomará el índice tal cual.

5. ¿PUEDE ACTUALIZARSE LA RENTA EN LOS CONTRATOS SOMETIDOS A LA LEY 11/2020? ¿Y REPERCUTIRSE GASTOS?

La renta sólo podrá actualizarse en los supuestos y en la cuantía establecida en la normativa reguladora de los contratos de arrendamiento.

No obstante, si el arrendador realiza obras de mejora en la vivienda podrá incrementar la renta una vez transcurrido el plazo legal mínimo de duración obligatoria del contrato (en general, cinco o siete años, dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica) en los términos previstos por ley. Entendemos que la Ley 11/2020 se está aquí refiriendo al artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que la renta anual podrá elevarse en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra. Es importante tener en cuenta que, a efectos de la Ley 11/2020, no tienen la consideración de obras de mejora las que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda, o del edificio en el que esté integrada, ni tampoco aquellas que sean exigibles para el funcionamiento, reparación o seguridad de los elementos que la integran.

Finalmente, las partes pueden pactar la asunción por el arrendatario de gastos generales y servicios individuales de conformidad con la normativa de arrendamientos. Conforme al artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, estos gastos que pueden repercutirse son los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades y, en todo caso, los que se individualicen mediante aparatos contadores. En cambio, si el arrendador es una persona jurídica no puede repercutir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato.

6. ¿HAY ALGUNA ESPECIALIDAD PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS NUEVAS?

Si. En el caso de viviendas de nueva edificación o viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación, y durante los cinco años posteriores a la obtención del certificado de final de obra, la renta pactada al inicio del contrato puede ser algo más elevada porque, aunque el contrato esté sometido a contención, el precio de referencia será el margen superior del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas para una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano. Esto no aplica si se han obtenido subvenciones públicas para la ejecución de las obras, en ese caso el precio de referencia será el índice (no el margen superior).

La entrada en vigor de esta especialidad se retrasa tres años.

7. ¿QUÉ PASA SI EL ARRENDADOR COBRA DE MÁS?

Pueden imponerse sanciones administrativas porque la Ley 11/2020 ha modificado la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, para incluir una serie de infracciones graves y leves en relación con este nuevo régimen de contención. En concreto, entre otras sanciones vinculadas a este régimen, establecer una renta que supere los importes establecidos en la Ley 11/2020 puede ser una infracción grave e implicar multa de hasta 90.000 euros (si la renta fijada supera en un veinte por ciento o más el importe máximo) o leve con multa de hasta 9.000 euros (si la diferencia es de menos de veinte por ciento). Hay que tener en cuenta, además, que en los supuestos de infracciones graves puede imponerse como sanción accesoria la inhabilitación durante un máximo de un año para participar en promociones de vivienda de protección oficial o en actuaciones de edificación o rehabilitación con financiación pública.

Además, en estos casos el arrendatario tiene derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

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