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Las principales medidas de apoyo a los arrendatarios de viviendas en el contexto de la Crisis del Covid-19 se recogen en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo ("RDL 11/2020"). Esta norma fue ligeramente modificada posteriormente por el Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, el Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero; el Real Decreto-ley 8/201, de 4 de mayo y el Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto. Desentrañamos a continuación sus aspectos más destacables en formato pregunta respuesta incluyendo estos últimos cambios:

1. MORATORIA EN LA DEUDA ARRENDATICIA

1.1 ¿En qué consiste?

Determinados arrendatarios pueden solicitar una reducción de la renta que vienen pagando o un aplazamientos de los pagos que se aplicará automáticamente (sin necesidad de consentimiento de los arrendadores) si se acreditan determinadas circunstancias.

Es importante tener en cuenta que esta medida se refiere solo al arrendamiento de vivienda (no locales).

1.2 ¿A qué arrendadores afecta?

Los arrendadores afectados obligatoriamente por la moratoria son los siguientes (la "Moratoria Obligatoria"):

  • empresas o entidades públicas;
  • el fondo social de la vivienda; y
  • grandes tenedores, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas que sean propietarios de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de inmuebles con una superficie construida agregada de más de 1.500 metros cuadrados.

Para el resto de arrendadores (propietarios privados que no sean grandes tenedores) la moratoria se somete al acuerdo voluntario entre partes. Los arrendatarios pueden pedir a estos arrendadores una moratoria en los términos referidos en el punto 1.5 posterior pero, si las partes no llegan a un acuerdo, el arrendatario únicamente podrá tener acceso a un programa de ayudas a la financiación mediante la línea de avales ICO que la propia norma establece (y que describimos más adelante). En este caso, por tanto, la moratoria es optativa para el arrendador (la "Moratoria Potestativa").

1.3 ¿Quién tiene derecho a solicitar la moratoria?

Es necesario que concurran varios requisitos cumulativamente:

  • el arrendamiento debe referirse a la vivienda habitual y haberse formalizado sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la "LAU");
  • el arrendatario debe ser una persona física que se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica que se definen en el propio RDL 11/2020 (y que detallamos después); y
  • la moratoria no aplica si las partes habían alcanzado antes un acuerdo previo de aplazamiento o condonación total o parcial de las rentas.

Tampoco aplica la moratoria si el arrendatario o alguien su unidad familiar tiene una vivienda disponible en las condiciones que veremos después al referirnos a los supuestos de vulnerabilidad económica.

1.4 ¿Desde cuándo y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria hasta el 31 de octubre de 2021. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación.

1.5 ¿En qué consiste la Moratoria Obligatoria?

Los términos de la moratoria están, en primer lugar, sometidos al acuerdo entre las partes.

Si no ha habido acuerdo, el arrendador, en un plazo máximo de siete días laborables desde la solicitud del arrendatario deberá necesariamente escoger entre dos alternativas:

  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y hasta cuatro meses después si el deudor sigue en situación vulnerable.
  • Un aplazamiento en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las siguientes mensualidades, prorrogables una a una (mientras el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica), hasta un máximo de cuatro meses.

    Este aplazamiento se aplica automáticamente a partir de la siguiente mensualidad y se recuperará mediante el fraccionamiento de las cuotas una vez que el arrendatario supere la situación o pasen cuatro meses desde que termine el estado de alarma (lo que antes ocurra). A partir de ese momento y hasta que pasen tres años (o hasta que termine el contrato, si vence antes) el arrendatario pagará con cada cuota una fracción de lo que no pagó en su momento sin ningún tipo de penalización ni intereses.

El RDL 11/2020 no indica qué sucede si el arrendador no comunica expresamente al arrendatario, como impone la norma, cuál es la opción elegida.

1.6 ¿Cuáles son los supuestos de vulnerabilidad económica para este RDL 11/2020?

Es necesario que concurran cumulativamente dos requisitos:

1. Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, expediente temporal de regulación de empleo, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria:

(i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Este límite se incrementará:

  • en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. En el caso de unidad familiar monoparental, dicho incremento será de 0,15; y
  • en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

(ii) El límite será de cuatro veces el IPREM si alguno de los que viven en la vivienda tiene discapacidad igual o superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

(iii) El límite será de cinco veces el IPREM si alguno de los que viven en la vivienda:

  • tiene parálisis cerebral;
  • enfermedad mental;
  • discapacidad intelectual igual o superior al 33%;
  • discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%: o
  • una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral.

2. Que la renta del alquiler (más gastos y suministros básicos) resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.

Se entiende por unidad familiar a estos efectos la compuesta por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluido los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España salvo que: (i) sólo tenga una parte alícuota y la haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento; (ii) cuando acrediten que no pueden disponer de la vivienda (por separación divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad) o (iii) cuando la vivienda resulte inaccesible por ser discapacitado el titular o alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

1.7 ¿Y si en realidad el arrendatario no tenía derecho a carencia pero la pide y se le concede? ¿Y si se mantiene artificialmente en situación de vulnerabilidad?

El arrendatario será responsable de daños y perjuicios (al menos por el importe del beneficio disfrutado) y de los gastos generados por las medidas excepcionales. Ello sin perjuicio de cualquier otra sanción que pudiera corresponderle (por ejemplo, en caso de falsedad documental).

2. OTRAS AYUDAS PARA LOS ARRENDATARIOS

2.1 ¿Qué otras ayudas tienen los arrendatarios conforme a este nuevo RDL 11/2020 que afectan directamente a los correspondientes arrendadores?

(a) Suspensión de lanzamientos. Podéis ver más sobre esta medida en nuestra nota sobre el particular disponible en el siguiente link.

(b) Prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: Los arrendatarios pueden solicitar una prórroga de hasta seis meses de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU cuya prórroga obligatoria o tácita (artículos 9.1 y 10.1) finalice desde el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor de la norma) y hasta el 31 de octubre de 2021.

El arrendador debe aceptar esta prórroga salvo que consiga alcanzar a un acuerdo diferente con el arrendatario.Se excepcionan los supuestos en que el arrendador haya comunicado en tiempo y forma la necesidad de ocupar la vivienda arrendada como vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado de consanguineidad o para su cónyuge (en supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial).

(c) Aprobación de una línea de avales ICO. Mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial se concederán, por un plazo de hasta catorce años, líneas de avales con cobertura del Estado por las entidades bancarias con las siguientes condiciones:

  • el solicitante debe ser un arrendatario en situación de vulnerabilidad (tal y como se defina en la correspondiente norma que puede ir más allá que este RDL 11/2020);
  • plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro;
  • sin gastos o intereses para el solicitante;
  • los fondos sólo pueden destinarse al pago de renta; e
  • importe máximo de seis mensualidades.

La obtención de financiación por esta vía levanta la moratoria en el pago de la renta y, en su caso, dispara el pago fraccionado de las cantidades previamente aplazadas desde la siguiente cuota arrendaticia que se abone.

Se han asignado a esta línea 1.200 millones de euros.

2.2 ¿Hay alguna otra ayuda para los arrendatarios?

  • Programa de ayudas del Estado. Concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a arrendatarios mayores de edad en situación de vulnerabilidad (tal y como se defina en la correspondiente norma que puede ir más allá que este RDL 11/2020) y que tengan problemas para atender el pago del alquiler.
  • Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. La modificación deberá incorporar un nuevo supuesto que permita destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público. Por tanto, podrán obtener ayudas las viviendas que sean adquiridas por entidades de derecho público para incrementar el parque público de viviendas en alquiler o cesión en uso social.

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