Legal Updates

Die Real Estate Branche befindet sich im Wandel – energetisches Bauen, die Weiterentwicklung der Innenstädte sowie neue Trends im Immobilieninvestment sind nur einige der Themen, die die Branche beschäftigen. Der Change Prozess wurde durch die Folgen der Corona-Pandemie weiter beschleunigt. Wir stellen die zehn wichtigsten Trends im Immobilienmarkt vor. Dank der globalen Expertise unseres Real Estate Teams zeigen wir auch aktuelle Entwicklungen über Deutschland hinaus auf. Real Estate Partner Dr. Liane Muschter und Nicolas Deuerling stehen für einen Austausch und zur Vertiefung der Themen gerne zur Verfügung.

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Trendthema 1: New Office

Der Bürosektor wird sich in dreifacher Hinsicht an die pandemiebedingten veränderten Anforderungen der Nutzer anpassen: 

  • Neue Layouts bringen Büroflächen mehr Innovation und Zusammenarbeit, dazu gehören weniger Platz für Schreibtische und mehr flexibler Raum für Besprechungen und Team- oder Projektzusammenarbeit. Hier spielen auch Überlegungen hinein, wie der physische Raum die Gesundheit und das Wohlbefinden seiner Nutzer unterstützt. Eine Herausforderung sind dabei ältere Gebäude mit begrenzten technischen Möglichkeiten zur flexiblen Umgestaltung.
  • Mehr Mitarbeiter, die aus der Ferne arbeiten, benötigen weniger Bürofläche, während die Mitarbeiter, die im Büro arbeiten, mehr Platz pro Kopf benötigen. Hier werden wir neue Produkte sehen, die den Wettbewerb stärken. Baurechtliche Möglichkeiten müssen dazu voll ausgeschöpft werden.
  • Flexibilität wird auch in Bezug auf Mietvertragslaufzeiten und Möglichkeiten kurzfristiger Vergrößerungen und Verkleinerungen wichtiger werden. Das erfordert angepasste Vertragsbedingungen und eine flexiblere Herangehensweise der Vermieter.
    Generell ist der Markt der Gewerbeimmobilien von einem Vermietermarkt auf einen Mietermarkt umgeschwenkt. Insbesondere das Thema Mietverträge bietet hier viel rechtlichen Spielraum und Möglichkeiten der Anpassung. Vermieter werden in den nächsten Monaten mieterorientierter agieren, um Leerstände zu vermeiden, auch wenn das Renditen schmälert. 

 

Trendthema 2: Boom von Logistikzentren

Eine Folge der Maßnahmen zur Eindämmung von COVID-19 ist die große Nachfrage im Online-Handel und der stark gestiegene Internetkonsum. Dadurch boomt auch der Logistikimmobilienmarkt. Im ersten Halbjahr 2021 ist deshalb ein neuer Rekordwert im Flächenumsatz verzeichnet worden, er betrug 3,6 Mio. Quadratmeter.  (Quelle: https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/logistikmarkt/deutschland-at-a-glance)

Die meisten dieser Zentren entstehen in Autobahnnähe und sollen nach Möglichkeit 24/7 bedient werden. Gemeinden loben dazu immer mehr Flächen als Gewerbegebiete aus.  Logistikunternehmen und Investoren sehen sich dabei mit folgenden Herausforderungen konfrontiert: 

  1. die zunehmende E-Mobilität muss durch entsprechende Ladestationen und Kapazitäten gesichert sein und
  2. Konflikte mit Eigentümern angrenzender Grundstücke hinsichtlich Lärmschutz und mit Gebietseinheiten / Vertretern zum Naturschutz nehmen zu.

 

Trendthema 3: Cloud-Anbieter bauen immer mehr Rechenzentren

Auch die Asset-Klasse Rechenzentrum erlebt einen Boom. Neue Großrechenzentren sind insbesondere in Frankfurt und Berlin geplant. Im letzten Jahrzehnt haben sich allein im Raum Frankfurt die Rechenzentrumskapazitäten etwa vervierfacht. Für das Jahr 2021 wird in der Region ein weiteres Wachstum um etwa 25 % erwartet. (Quelle: https://www.borderstep.de/wp-content/uploads/2021/03/Borderstep_Rechenzentren2020_20210301_final.pdf)

Ähnlich wie bei den Logistikzentren liegt eine große Herausforderung in diesem Bereich beim Thema Nachhaltigkeit und Umweltschutz (ESG). Ein Umdenken hin zu einem nachhaltigeren Ausbau von Rechenzentren findet auf allen Ebenen statt, ist jedoch mit hohem bürokratischem Aufwand verbunden, der durch stärkere Verordnungen auf nationaler und europäischer Ebene weiter zunehmen wird.

 

Trendthema 4: Die Zukunft der High Street

Spätestens seit der Pandemie ist klar, dass unsere Innenstädte mit Problemen wie zunehmendem Leerstand und mangelnder Flächennachfrage kämpfen. Klar ist deshalb: Die Mietbedingungen von Retail und Büros in Innenstädten müssen angepasst werden. Mögliche Modelle sind z.B. umsatzbasierte Mieten (die für Fonds jedoch nur begrenzt in Frage kommen) oder garantierte Mindestgrundmieten mit einem Umsatz-Top-up. Infolgedessen haben nicht nur Eigentümer und Investoren, sondern auch Städte und Gemeinden Aktivitäten zur Umnutzung leerstehender Flächen initiiert. Die Zukunft der High Street liegt in einer Mischnutzung aus Einzelhandel, Wohnen, Freizeit und Büro, um den sich verändernden Einzelhandels- und Geschäftsmodellen Rechnung zu tragen. Gerade der Aspekt Wohnen ist jedoch baurechtlich problematisch. Hier gilt es, Regulierungen weiter zu vereinfachen und pragmatisch vorzugehen, um Investitionen zu fördern.

 

Trendthema 5: Hospitality 

Die Asset-Klasse Hotel hat weiterhin unter der Corona-Krise und den noch immer beträchtlichen Einschränkungen im Reiseverkehr zu leiden. Wie im Retail-Bereich müssen auch Hotels neu gedacht werden: Mischnutzung, neue Hygiene-Konzepte, Nachhaltigkeit und der Einsatz neuer Technologien stehen hierbei ganz oben. Dabei ist die Situation für Business Hotels deutlich schwieriger als für Ferienhotels, und die Entwicklung bleibt vorerst unklar. Konzepte für erfolgreiche Nachnutzungen und Umnutzungen sind auch hier von rechtlichen Regulierungen abhängig, eine pragmatische, wenig bürokratische Herangehensweise wäre sehr förderlich.

 

Trendthema 6: PropTech – Digitale Transformation der Immobilienbranche

PropTech verändert die Art und Weise, wie Immobilien entwickelt, verwaltet und gehandelt werden. Der Bericht „PropTech 2020: The future of Real Estate“ der Saïd Business School erklärt wie folgt:

  • Smart Buildings: umfasst Technologien, die den Betrieb und die Verwaltung von Gebäuden erleichtern.
  • Real Estate Fintech: umfasst Technologien, die den Handel mit Immobilienvermögen erleichtern.
  • Shared Economy: umfasst Technologien, die die Nutzung von Raum erleichtern, indem sie Raumnutzer und Raumanbieter über Apps, Websites und digitale Plattformen zusammenbringen.

Der Immobiliensektor ist eine der Branchen, die in den nächsten Jahren deutlich digitalisiert werden, mit entsprechenden Konsequenzen für DSGVO, Nachhaltigkeit und Immobilienfondsverwaltungen. Die rechtlichen Rahmen hierfür sind noch nicht gesetzt.

 

Trendthema 7: Nachhaltiges Bauen

40% der CO2-Ausstöße gehen auf Immobilien und die Bauwirtschaft zurück. Die Branche ist nicht nur für die Produktion von Baumaterialien von fossilen Brennstoffen abhängig, sondern verbraucht auch enorme Mengen an Wasser und Beton. Das verdeutlicht, wie groß die Notwendigkeit ist, ESG in der Immobilienwirtschaft zu verankern und auch vertraglich festzuhalten. Insbesondere für Immobilienfonds ist ESG ein großes Thema und im Daily Business angekommen. Wobei hier nicht nur der umweltschützende Aspekt beachtet wird, sondern auch die soziale und unternehmerische Verantwortung. Beim Social Impact Investing geht es nicht mehr ausschließlich um Vermögensvermehrung, sondern um die soziale Wirkung eines Investments. Aktuelle Praxis-Beispiele sind Kitafonds und Investments in nachhaltige Wohn- oder Pflegeprojekte.

 

Trendthema 8: Baubranche – Business as usual? 

Im Jahr 2020 hat die deutsche Bauwirtschaft nicht wesentlich unter den Einschränkungen der Corona-Eindämmungsmaßnahmen gelitten. Im Frühjahr 2021 hat die Corona-Pandemie jedoch auch die Bauwirtschaft erreicht. Knappes und teureres Baumaterial, Lieferkettenprobleme, Fachkräftemangel und der weiterhin erhöhte Aufwand durch Hygienekonzepte und Mitarbeiter in Quarantäne führen zu Terminverschiebungen und Verzögerungen von Bauphasen. Das treibt die Baukosten in die Höhe und hat Auswirkungen auf die Rendite. Auch die Baubranche blickt deshalb mit Sorge und wachsender Angst vor Insolvenzen in die Zukunft. Das Thema Restrukturierung wird deshalb absehbar auch die Immobilienwirtschaft beschäftigen.

 

Trendthema 9: Investitionsstandort Deutschland

Dieser Trend ist trotz Pandemie ungebrochen: Die deutschen Versicherer setzen unvermindert auf Immobilien-Investments. Aktuell liegt die Immobilienquote ihrer Portfolios bei 11,5 Prozent und ist damit so hoch wie nie zuvor. Dies geht aus einer Umfrage der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY hervor, an der 30 Versicherungsunternehmen aus Deutschland teilnahmen. 63 Prozent von ihnen gaben dabei an, ihre Immobilienquote weiter steigern zu wollen, die übrigen 37 Prozent wollen die Quote auf einem konstanten Niveau halten. Die Mehrheit der Versicherer (82 Prozent) hat sich demnach durch die Corona-Krise nicht davon abbringen lassen, ihre bisherige Anlagestrategie weiter zu verfolgen. Im europäischen Vergleich gilt der „sichere Hafen“ Deutschland jedoch inzwischen als teuer, so dass internationale Investoren zunehmend andere Länder bevorzugen.  Und auch die Währung kann über ein Investment entscheiden: So ist aktuell beispielsweise der UK-Markt positiv bewertet, vor allem bei asiatischen Investoren.

 

Trendthema 10: Keine Blase in Sicht

Bislang hat die Corona-Pandemie wenig Auswirkungen auf den anhaltenden Immobilienboom in Deutschland. So ist die Lage auf den deutschen Immobilienmärkten eineinhalb Jahre nach dem Ausbruch der Pandemie weiterhin erstaunlich stabil. Der konjunkturelle Ausblick ist positiv, auch wenn Sondermärkte wie Eigentumswohnungen eine „Delle“ aufweisen. Obwohl in der zweiten Jahreshälfte mit einer steigenden Zahl an Insolvenzen im Retail und Dienstleistungsbereich gerechnet werden muss, wird dies den Markt nicht nachhaltig ändern. (Quelle: https://www.immobilienmanager.de/immobilienmaerkte-gewinner-verlierer-pandemie/150/83648/)

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